2. 建筑工程
  3. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年

最全题库2022-08-02  15
问题 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元／㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元／㎡。请问：　　1．上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?　　2．在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
选项
答案
解析 1．该房地产重置成本的过程错误包括：
　　
（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
　　
（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
　　
（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。
　　
（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
　　
2．在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
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