2. 建筑工程
  3. 　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，

　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，

资格题库2022-08-02  46
问题 　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.??
选项
答案
解析 1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。
　　2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；
　　净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，
　　接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。
　　3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。
　　其他，同上。
　　注意考试方向：
　　1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。
　　2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。
　　3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。
　　4.用途有收益性房地产都可出题。
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