某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值,采用假设开发法进行估价。当分

考试题库2022-08-02  42

问题 某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值,采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时,估价过程有哪些区别

选项

答案

解析 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别:
(1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。
(2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即要先把它们折算到同一时间上,然后再相加减。
(3)在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。
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