张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市

题库2022-08-02  19

问题 张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时,王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值,简述技术路线。

选项

答案

解析 1.从以下方面考虑是否毁约:(1)市场租金和合同租金(或租约租金)差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金,王某毁约可能性大;
(2)保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑,如果承租租金超过其承受经济能力(即其经营收入不足以支付租金),王某毁约可能性大;
(3)租赁合同规定对王某毁约的约束力大小,若违约赔偿金较低,王某毁约可能性大。
2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益,再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值,无租约限制市场价值减去有租约限制价值,即为承租人权益的价值。
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