某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年,在价值时点

练习题库2022-08-02  43

问题 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年,在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/m2·天,空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/m2·天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/m2·天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

选项

答案

解析 (1)①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。②理由:由题意,增加电梯所能带来的房地产价值增加额为:修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。因此,该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。(2)①由题意,该写字楼的年净收益=1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20(万元);②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为:③本题中采用的是同类有电梯写字楼的租金,故采用的是具有先进功能的“建筑物重置成本”,计算时为:获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-可修复功能缺乏折旧=有电梯的写字楼现时价格-单独增加功能的费用=986.76-180=806.76(万元)。
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