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为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五

最全题库2022-08-02  23
问题 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如图：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2011年7月1日至2012年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2012年11月1日则每月递减0.5%，而从2012年11月1日至2013年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2013年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
选项
答案
解析 该住宅楼2013年8月31日的正常单价测算如下：
首先确定采用A、C、E为可比实例。交易实例D的成交日期为2011年7月31日与所评估的2013年8月31日的住宅楼的日期相差时间超过一年，故排除D；交易实例B的交易情况修正超过20%，与其他交易实例的成交价格相比属于非正常的价格，应予以剔除。因此，选用的可比实例为：A、C、E。
（1）测算公式：
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（2）求取交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数＝100÷（100＋2）＝100/102；
可比实例C的交易情况修正系数＝100÷100＝1；
可比实例E的交易情况修正系数＝100÷（100－3）＝100/97。
（3）求取市场状况调整系数：
可比实例A的市场状况调整系数＝（1＋1%）4；
可比实例C的市场状况调整系数＝（1＋1%）4；
可比实例E的市场状况调整系数＝（1＋1%）3。
（4）求取房地产状况调整系数：
可比实例A的房地产状况调整系数为：100/[（100＋98＋96）÷3]＝100/98；
可比实例C的房地产状况调整系数为：100/[（103＋102＋98）÷3]＝100/101；
可比实例E的房地产状况调整系数为：100/[（100＋99＋101）÷3]＝1。
（5）求取比较价值VA、VC、VE：
VA＝5100×（100/102）×（1＋1%）4×（100/98）＝5309.20（元/m2）；
VC＝5200×1×（1＋1%）4×（100/101）＝5357.57（元/m2）；
VE＝5000×（100/97）×（1＋1%）3×1＝5310.83（元/m2）。
（6）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格（单价）＝（5309.20＋5357.57＋5310.83）÷3＝5325.87（元/m2）
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