2. 建筑工程
  3. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不

某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不

免费题库2022-08-02  26
问题 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。
选项
答案
解析 （1）计算2013年10月1日的再次抵押价值
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款。
①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：40－5＝35（年），利用公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V＝（500/8%）×[1－1/（1＋8%）35]＝5827.28（万元）
②求解已抵押贷款余额
利用公式：A＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，可得：A＝600×6%＋600×6%/[（1＋6%）10－1]＝81.52（万元）
利用公式：P＝（A/i）[1－1/（1＋i）n]，可得已抵押贷款余额：
P＝（81.52/6%）×[1－1/（1＋6%）7]＝455.08（万元）
③2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－455.08/0.5－0＝4917.12（万元）。
（2）①求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）
V＝（560/8%）×[1－1/（1＋8%）35]－（81.52/8%）×[1－1/（1＋8%）7]＝6102.14（万元）
②另一种解法：
V＝[（560－81.52）/8%]×[1－1/（1＋8%）7]＋（560/8%）×[1－1/（1＋8%）35－7]÷[1/（1＋8%）7]＝6102.14（万元）
（3）计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
利用公式V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]可得，2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V＝（560/8%）×[1－1/（1＋8%）35]＝6526.56（万元）
又已抵押贷款余额P＝（81.52/6%）×[1－1/（1＋6%）7]＝455.08（万元）。
则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为：6526.56－455.08＝6071.48万元。
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