某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不

免费题库2022-08-02  25

问题 某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。

选项

答案

解析 (1)计算2013年10月1日的再次抵押价值
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。
①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为:40-5=35(年),利用公式:V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
V=(500/8%)×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)
②求解已抵押贷款余额
利用公式:A=Pi+Pi/[(1+i)n-1],可得:A=600×6%+600×6%/[(1+6%)10-1]=81.52(万元)
利用公式:P=(A/i)[1-1/(1+i)n],可得已抵押贷款余额:
P=(81.52/6%)×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)
③2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12(万元)。
(2)①求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式)
V=(560/8%)×[1-1/(1+8%)35]-(81.52/8%)×[1-1/(1+8%)7]=6102.14(万元)
②另一种解法:
V=[(560-81.52)/8%]×[1-1/(1+8%)7]+(560/8%)×[1-1/(1+8%)35-7]÷[1/(1+8%)7]=6102.14(万元)
(3)计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式)
利用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]可得,2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
V=(560/8%)×[1-1/(1+8%)35]=6526.56(万元)
又已抵押贷款余额P=(81.52/6%)×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)。
则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为:6526.56-455.08=6071.48万元。
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