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为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格,选取了三个可比
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格,选取了三个可比
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2022-08-02
27
问题
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度,负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例状况优(劣)于估价对象状况导致的价格差异幅度。(2)该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表,表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
选项
答案
解析
(1)建立比较基础
可比实例A
1)建筑面积=60m2/0.8=75m2
2)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=120万元-5万元=115万元
可比实例B
1)统一计价单位,6.61×20万美元=132.2万元人民币
2)统一税费负担,正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=132.2万/(1+5%)=125.905万元人民币
可比实例C
1)统一计价单位,120万元港币÷1.2=100万元人民币
2)统一付款方式100×30%+100×70%/(1+6%)=96.0377万元人民币
(2)进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数=1/(1-4%)
可比实例B交易情况修正系数=1/(1+2%)
可比实例C交易情况修正系数=1/(1+1%)
(3)进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
(4)进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/(1-8%)
可比实例B房地产状况调整系数=1/(1-5%)
可比实例C房地产状况调整系数=1/(1+6%)
(5)比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/(1-4%)]×[99.2/100]×[1/(1-8%)]=1.722(万元/m2);
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/(1+2%)]×[99.2/98.5]×[1/(1-5%)]=1.539(万元/m2);
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/(1+1%)]×[99.2/98.6] ×[1/(1+6%)]=1.203(万元/m2);
比较价值=(1.722×0.3+1.539×0.3+1.203×0.4)万元/m2×90m2=131.36万元。
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