2. 从业资格
  3. 案情： 房地产开发企业甲将一套现房以300万元的价格出卖给乙，乙向丙银行按揭贷

案情： 房地产开发企业甲将一套现房以300万元的价格出卖给乙，乙向丙银行按揭贷

资格题库2022-08-02  66
问题 案情：房地产开发企业甲将一套现房以300万元的价格出卖给乙，乙向丙银行按揭贷款购房。2009年3月1日，甲、乙、丙签订了书面按揭贷款购房合同。约定甲须于2009年4月1日交付房屋，但未约定甲给乙办理过户登记的期限。因房价上涨，2009年4月1日，甲借故未向乙交付房屋，乙当日催告甲立即交付房屋，否则诉诸法律。2009年6月1日，因甲仍未向乙交付房屋，乙当日书面通知甲解除商品房买卖合同。2009年6月2日，甲向乙表示希望乙不要解除合同。并表示立即交付房屋，赔偿因迟延交付房屋给乙造成的损失3万元，乙表示接受。2009年6月10日，甲向乙交付了房屋。但截至2009年8月1日，因甲的原因，甲未给乙办理过户登记。乙因未取得房产证，不能如期将房屋出租收益。2009年8月2日，乙请求甲给自己办理过户登记并赔偿自己因不能取得房产证遭受的损失。2009年9月1日，甲给乙办理了过户登记。2009年9月2日，乙将房屋出租给张三（约定：租赁期限3年，租金每月6000元，张三可以转租。双方未作其他约定），同日（2009年9月2日），张三将该房屋出租给李四（约定：租赁期限5年，租金每月7000元，未约定李四向张三支付租金的期限）。2009年12月1日，王五家的猫将李四放置在阳台上的花盆撞落楼下，落下的花盆将赵六停在楼房下的汽车砸坏，给赵六造成5万元的损失。2010年9月1日，乙因交通意外死亡，乙唯一的继承人丁继承了乙的遗产。2010年11月1日，丁办理了房屋的移转登记，将房屋登记到自己名下。2010年10月1日，丁欲收回房屋居住，丁请求李四返还房屋，被李四拒绝。问题：1．在该按揭购买房屋的事实中，乙与丙银行之间成立了何种法律关系?2．2009年6月1日，乙的解除通知能否产生解除甲、乙间商品房买卖合同的效力?为什么?3．2009年8月2日，乙是否有权请求甲赔偿自己因不能取得房产证遭受的损失?为什么?4．张三与李四间房屋租赁合同的效力如何?为什么?5．在张三与李四的房屋租赁合同中，对于李四向张三支付租金义务的期限，若双方不能协商确定，有无交易习惯可供参照，张三有权请求李四于何时履行支付租金的义务?6．2009年12月1日，赵六的汽车被花盆砸坏的损失应由谁承担?该责任属于普通侵权还是特殊侵权?7．乙死亡后，丙银行是否有权请求丁按期支付购房的贷款本息?为什么?8．2010年10月1日，丁对李四是否享有返还原物请求权?为什么?
选项
答案
解析 1．乙、丙之间成立两个法律关系。第一，乙、丙间成立了借款合同关系。第二，乙、丙间成立了抵押关系。乙以购买的房屋为丙设立抵押权，担保借款债务。
按揭关系中，乙与银行之间成立两种法律关系：第一，借款合同，由借款人乙分期还本付息。第二，抵押合同。乙以购买的房屋为丙设立抵押权。在优先按揭关系中，乙还就房屋向保险公司投保财产险，并指定丙为受益人（房屋毁损灭失后的保险金支付给丙）。
2．乙的通知不能产生解除买卖合同的效力。因为乙尚不享有法定解除权。根据法律规定，在此种情况下，须经乙催告后，甲在催告后的3个月内仍不交付房屋，乙才享有法定解除权。6月1日距离乙的催告仅过去了2个月，乙尚不享有法定解除权。
《商品房买卖合同解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
3．乙有权请求甲赔偿自己因不能取得房产证遭受的损失。因为，在此种情况下，甲应在合同成立之日起90日内给乙办理过户登记以使乙取得房屋权属证书。
《商品房买卖合同解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同成立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”甲、乙买卖的是现房，又未约定办理过户登记的期限，因甲原因致使乙未能自合同成立之日起90日内取得房产证，乙有权请求甲就此承担违约责任。
4．张三与李四间房屋租赁合同中超过3年的部分无效。因为，合法的房屋转租合同，超过租赁合同剩余期限的部分无效。
《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
5．李四应当在租赁期间每届满1年时支付。
《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
6．赵六汽车遭受的损失应由李四承担。李四承担责任后有权向王五追偿。该责任采用过错推定的归责方式，属于特殊侵权。
《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”据此，王五不对外承担责任，赵六只能请求使用人李四赔偿。李四赔偿后有权对王五追偿。
注意：仅《侵权责任法》第6条第1款规定的过错责任属于普通侵权。除此之外的过错推定责任、无过错责任、公平责任均属于特殊侵权。李四应承担的侵权责任采用过错推定的归责方式，属于特殊侵权。
7．丙有权请求丁按期支付购房的贷款本息。因为，若丁未放弃继承，丁负有清偿被继承人乙生前所负债务的义务。
《继承法》第33条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”丁未放弃继承的，应概括继承被继承人乙享有的权利和负担的义务。换言之，丁应法定承受乙、丙间的借款合同。故丙有权请求丁按期支付购房的贷款本息。
8．丁对李四不享有返还原物请求权。因为李四相对于所有权人丁为有权占有人。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是关于买卖不破租赁的规定。在合法转租中，租赁合同与转租合同均适用买卖不破租赁。也就是说，丁因继承取得房屋所有权后，乙与张三间的房屋租赁合同，以及张三与李四间的房屋租赁合同均适用买卖不破租赁。如此，则李四相对于所有权人丁属于（基于占有连续取得的）有权占有人，丁对李四不享有返还原物请求权。请求丁按照借款合同的约定还本付息。
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