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（2021年真题）2019年1月1日，甲、乙双方签署了房屋抵押合同，甲用房屋抵押

考试题库2022-08-02  45
问题 （2021年真题）2019年1月1日，甲、乙双方签署了房屋抵押合同，甲用房屋抵押担保借款200万元，合同约定甲应于1年内将原有抵押解除后，双方再办理房屋抵押登记手续。为防止甲将房屋再次抵押给他人，甲、乙于2019年5月9日自行到公证部门办理了抵押合同公证手续，双方约定此公证有预告登记的法律效果。之后,2019年6月12日，甲将该房屋再次抵押给不知情的丙，用于借款100万元的担保，双方办理了抵押登记手续。请问以下说法中正确的是？A.房屋抵押合同不可以办理预告登记，因此预告登记无效B.丙取得该房屋抵押权但不属于善意取得C.甲应对乙承担侵害抵押权的法律责任D.乙可以起诉甲，根据双方签订的抵押合同办理抵押登记，办理抵押登记后乙的抵押权优先于丙的抵押权
选项 A.房屋抵押合同不可以办理预告登记，因此预告登记无效
B.丙取得该房屋抵押权但不属于善意取得
C.甲应对乙承担侵害抵押权的法律责任
D.乙可以起诉甲，根据双方签订的抵押合同办理抵押登记，办理抵押登记后乙的抵押权优先于丙的抵押权
答案 B
解析 《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见为了保障将来取得不动产所有权、用益物权和担保物权，在符合条件时均可以办理预告登记。不动产抵押权可以适用预告登记制度。同时《民法典》规定了不动产登记机构法定制度，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。围家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”因此，去公证机构办理抵押合同公证，不产生预告登记的法律效果。故A项错误。《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见担保适用善意取得制度，但是善意取得的前提条件是行为人“无权处分”，本题中，甲再次抵押房屋属于有权处分，因此丙取得房屋抵押权不是善意取得。因此B项正确。依据《民法典》第402条的规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。乙和甲签订了房屋抵押合同，但是没有依法办理抵押登记，因此乙对该房屋不享有抵押权。因此，甲违反抵押合同约定将房屋再次抵押给他人的行为是违约行为，不构成对乙抵押权的侵害。因此C项错误。《民法典》第414条规定了抵押清偿顺序：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖，变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”即使乙胜诉，法院强制执行后办理了抵押登记，但是乙的抵押登记时间在丙的抵押登记时间之后，乙的抵押权不能优先于丙的抵押权优先受偿。因此D项错误。
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