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  3. （2017年真题）甲公司以一地块的建设用地使用权作抵押向乙银行借款3000万元，

（2017年真题）甲公司以一地块的建设用地使用权作抵押向乙银行借款3000万元，

免费题库2022-08-02  62
问题 （2017年真题）甲公司以一地块的建设用地使用权作抵押向乙银行借款3000万元，办理了抵押登记。其后，甲公司在该地块上开发建设住宅楼，由丙公司承建。甲公司在取得预售许可后与丁订立了商品房买卖合同，丁交付了80%的购房款。现住宅楼已竣工验收，但甲公司未能按期偿还乙银行借款，并欠付丙公司工程款1500万元，乙银行和丙公司同时主张权利，法院拍卖了该住宅楼。下列哪些选项是正确的？A.乙银行对建设用地使用权拍卖所得价款享有优先受偿权B.乙银行对该住宅楼拍卖所得价款享有优先受偿权C.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权优先于乙银行的抵押权D.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权不得对抗丁对其所购商品房的权利
选项 A.乙银行对建设用地使用权拍卖所得价款享有优先受偿权
B.乙银行对该住宅楼拍卖所得价款享有优先受偿权
C.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权优先于乙银行的抵押权
D.丙公司对该住宅楼及其建设用地使用权的优先受偿权不得对抗丁对其所购商品房的权利
答案 ACD
解析 本题主要考查建设工程款的法定优先权，为重要考点。
①《民法典》第417条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”据此，抵押权人乙银行不动产抵押权的标的仅为建设用地使用权，而不包括新增的住宅楼。故A选项正确；B选项错误。
②《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这是关于“建设工程价款优先受偿权”的规定。
③《建设工程施工工合同纠纷解释一》第35条,与发包人订立建设工程施工合同的承包人,依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。《建设工程施工工合同纠纷解释一》第36条,承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。据此,在承包人的法定优先权、银行的登记抵押权发生冲突时,采用如下方式解决:承包人法定优先权>登记抵押权。C项正确。
④《商品房买卖合同解释》第2条,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。据此,甲丁之间的商品房预售合同有效。D正确。
⑤综上，本题的正确答案为ACD。
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