2. 从业资格
  3. 个人商用房贷款的贷款审批需审查的内容包括（ ）。A.商用房的地段及质量状况

个人商用房贷款的贷款审批需审查的内容包括（ ）。A.商用房的地段及质量状况

考试题库2022-08-02  41
问题 个人商用房贷款的贷款审批需审查的内容包括（   ）。A.商用房的地段及质量状况B.借款申请人的资信是否良好C.贷款用途是否合规D.抵押房产权属关系是否清晰E.借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力
选项 A.商用房的地段及质量状况
B.借款申请人的资信是否良好
C.贷款用途是否合规
D.抵押房产权属关系是否清晰
E.借款申请人是否符合贷款条件，是否有还款能力
答案 BDE
解析 个人商用房贷款的贷款审批人应审查的内容：①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑；②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信；③贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定；④贷款担 保是否符合规定，以房产抵押方式设定担保的，抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现。考点3：风险管理★★★一、合作机构风险管理二、信用风险管理三、操作风险管理一、合作机构风险管理二、信用风险管理三、操作风险管理（一）合作机构风险内容①开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足；②开发项目"五证"虚假或不全；③项目市场定位不准或运营不当；④开发商恶意套取贷款资金等；⑤估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。（二）合作机构风险的防控措施1、加强对开发商及合作项目审查　　在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行商用房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。具体措施包括：1）重点审查开发商的资质资信等级商业项目开发经验、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等；2）加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售和运营前景预测等，防止开发商套取、挪用商用房贷款资金，或因企业经营不善、开发资金存在缺口等，造成项目风险。2、加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理1）具有合法、合规的经营资质；2）具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；3）内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；4）通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量、降低操作成本等。3、业务合作中不过分依赖合作机构　　银行与合作机构之间既有合作也有对立，正如银行关注自己的贷款能否安全收回一样，合作机构更关注自己的经营是否正常。银行与合作机构虽然在合作协议中已经清晰地约定了双方的权利和义务，但当自身经营受到很大影响时，合作机构首先考虑的是自己如何渡过难关。因此，银行不能过分依赖合作机构，只有银行履行了其应尽的职责，才能防范合作机构隔断银行与借款人的关系而暗做手脚的风险。一、合作机构风险管理二、信用风险管理三、操作风险管理（一）信用风险的主要内容1、借款人还款能力发生变化　　还款能力主要体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。个人商用房贷款借款人还款能力变化主要包括：1）借款人或保证人收入发生变化；2）商用房经营情况发生变化：商用房所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁、项目经营情况恶化等，造成商用房商业价值或租金大幅下降，从而使依靠租金还款的借款人无力还款。2、借款人还款意愿发生变化　　在业务实践中，商用房经营情况变化也会导致借款人还款意愿变化，如经营环境恶化导致房屋价值大幅下跌，将直接降低借款人持续还款的意愿。（二）信用风险的防控措施　　为防范个人商用房贷款信用风险，除参照个人住房贷款部分加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析外，还要做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。　　商用房主要是用于盈利的经营性房屋，很多大金额个人商用房贷款的还款来源主要是借款人的经营性收入以及租金收入。　　与工资收入相比，经营收入来源相对复杂，银行要加强对借款人经营收入的真实性和稳定性的关注，同时，要重点调查借款人所购商用房所在商业地段繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。一、合作机构风险管理二、信用风险管理三、操作风险管理（一）操作风险的主要内容1、贷款受理与调查中的风险1）未深入调查借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力；是否有稳定 合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等；2）未深入调查借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；抵（质）押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；借款人提供的还款账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。3）未深入调查借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效；担保物共有人或所有人授权情况是否核实；担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何；贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内；抵押物是否由认可的评估机构评估；第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。4）未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度。5）将贷款调查的全部事项委托第三方完成。2、贷款审查与审批中的风险①业务不合规，业务风险与效益不匹配；②未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款，如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人。3、贷款签约与发放中的风险①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字（签章）进行核实；②在发放条件不齐全的情况下发放贷款，如贷款未经审批或是审批手续不全，各级签字（签章）不全；③未按规定办妥相关评估、公证等事宜；④未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算；⑤借款合同采用格式条款未公示的。4、贷款支付管理中的风险①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证，例如与开发商签订的购买商用房合同或协议，是否符合合同约定条件；②直接将贷款资金发放至借款人账户；③未接到借款人支付申请和支付委托的情况下，直接将贷款资金支付给房地产开发商；④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证，造成凭证遗失；⑤未通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。5、贷后管理中的风险①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值用途等变动状况进行持续跟踪监测；③未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；④他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；⑤对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，　或虽发现但未采取有效措施的。（二）操作风险的防控措施【参照第3章个人住房贷款部分内容】一、合作机构风险管理二、信用风险管理三、操作风险管理
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