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（2020年真题）某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2020年5月，拟对其开发

题库2022-08-02  63
问题 （2020年真题）某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2020年5月，拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下：（1）2016年1月以8000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）2016年3月开始动工建设，发生房地产开发成本15000万元，其中包括装修费用4000万元。（3）发生利息支出3000万元，但不能提供金融机构贷款证明。（4）2020年3月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收入42000万元。（5）该项目已预缴土地增值税450万元。其他相关资料：契税税率为5％，利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10％，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计240万元，该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。问题（1）：说明该项目应进行土地增值税清算的原因。问题（2）：计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。问题（3）：计算该项目应缴纳的增值税额。问题（4）：计算土地增值税时允许扣除的开发费用。问题（5）：计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。问题（6）：计算该房地产开发项目应补缴的土地增值税额。
选项
答案
解析 问题（1）：房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应进行土地增值税的清算。
问题（2）：允许扣除的取得土地使用权所支付的金额＝8000×（1+5％）＝8400（万元）
问题（3）：应纳增值税＝42000÷（1+5％）×5％＝2000（万元）
问题（4）：允许扣除的房地产开发费用＝（8400+15000）×10％＝2340（万元）
问题（5）：允许扣除的取得土地使用权所支付的金额＝8400（万元）
允许扣除的房地产开发成本＝15000（万元）
允许扣除的房地产开发费用＝2340（万元）
允许扣除的税金及附加＝240（万元）
加计扣除＝（8400+15000）×20％＝4680（万元）
扣除项目合计＝8400+15000+2340+240+4680＝30660（万元）
问题（6）：不含税收入＝42000－2000＝40000（万元）
增值额＝40000－30660＝9340（万元）
增值率＝9340÷30660×100％＝30.46％，适用税率30％
应纳土地增值税＝9340×30％＝2802（万元）
应补土地增值税＝2802－450＝2352（万元）
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