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某房地产开发企业，2021年5月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售面积共

练习题库2022-08-02  24
问题 某房地产开发企业，2021年5月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售面积共30000平方米。该项目的开发和销售情况如下： （1）该公司2020年6月取得土地使用权应向政府支付的土地出让金为8000万元，政府免收了10%的土地出让金，当月按照规定缴纳了契税。 （2）该公司为开发项目发生的开发成本为12000万元。 （3）该项目发生的开发费用为600万元，其中利息支出150万元，无法取得金融机构贷款证明。 （4）2021年6月销售24000平方米的开发项目，取得不含税收入40000万元。 （5）将6000平方米的开发项目作为售楼中心，产权未发生转移。 （6）2021年7月税务机关要求房地产开发企业对该开发项目进行土地增值税的清算。 （其他相关资料：转让开发项目允许扣除的税金为2160万元，当地适用契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用扣除比例按最高比例执行） 要求：根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。 （1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。 （2）计算该企业在取得土地使用权时应缴纳的契税。 （3）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。 （4）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的开发成本。 （5）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的开发费用。 （6）计算该企业应缴纳的土地增值税。
选项
答案
解析 （1）该房地产开发企业已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积比例为80%(24000÷30000)，虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算规定比例85%，但剩余可售面积已经出租或自用。
（2）取得土地使用权应缴纳的契税=8000×5%=400（万元）。
（3）允许扣除的土地使用权支付的金额=[8000×(1-10%)+400]×80%=6080（万元）。
（4）允许扣除的开发成本=12000×80%=9600（万元）。
（5）允许扣除的开发费用=(6080+9600)×10%=1568（万元）。
（6）允许扣除项目合计数=6080+9600+1568+2160+(6080+9600)×20%=22544（万元）
增值额=40000-22544=17456（万元）
增值率=17456÷22544=77.43%，适用税率40%、速算扣除系数5%
应缴纳的土地增值税=17456×40%-22544×5%=5855.2（万元）。
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