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2021年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项

最全题库2022-08-02  33
问题 2021年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下： 　　（1）2018年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。 　　（2）该项目2018年开工建设，2021年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万元，利息支出800万元，利息支出中包括罚息100万元；开发费用3400万元。　　（3）2021年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。 　　其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。　　要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。 　　问题（1）：请分析税务机关要求该公司进行清算的理由？　　问题（2）：在进行土地增值税清算时，应税收入是多少？ 　　问题（3）：计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权的金额。 　　问题（4）：计算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本的金额。 　　问题（5）：计算土地增值税时允许扣除的房地产开发费用。 　　问题（6）：计算土地增值税时允许扣除的城市维护城建税、教育费附加和地方教育费附加。 　　问题（7）：计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。　　问题（8）：计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
选项
答案
解析 （1）由于该项目已经竣工，并且销售比例已经超过85%。
　　已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。
　　（2）应税收入＝含税收入-增值税销项税额
　　销售90%的销项税额＝（52000-15000×90%）÷1.09×9%＝3178.90（万元）
　　应税收入＝52000-3178.90＝48821.10（万元）
　　（3）土地增值税前允许扣除的取得土地使用权的金额＝15000×（1＋3%）×90%＝13905（万元）
　　含契税；
　　销售比例影响扣除项目金额比例。
　　（4）土地增值税前允许扣除的房地产开发成本＝（8000-800）×90%＝6480（万元）
　　房屋装修费用允许扣除；
　　利息支出应该计入房地产开发费用扣除，而非计入开发成本扣除；
　　销售比例影响扣除项目金额比例。
　　（5）允许扣除的房地产开发费用＝（800-100）×90%＋（13905＋6480）×5%＝1649.25（万元）
　　在计算土增的扣除项目金额时，罚息不允许扣除；
　　利息要按比例扣除。
　　（6）预缴的增值税＝52000÷1.09×3%＝1431.19（万元）
　　土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝ 1431.19 ×（7%＋3%＋2%）＝171.74（万元）
　　（7）允许扣除的项目合计＝13905＋6480＋1649.25＋171.74＋（13905＋6480）×20%＝26282.99（万元）
　　（8）增值额＝48821.10-26282.99 ＝22538.11（万元）
　　增值率＝22538.11÷26282.99×100%＝85.75%
　　应纳土地增值税＝22538.11×40%-26282.99×5%＝7701.09（万元）
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