2. 财务会计
  3. 某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信

某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信

免费题库2022-08-02  57
问题 某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下： （1）2015 年 12 月以 10000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。 （2）该项目 2018 年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为 3 月 25 日，因逾期开发，缴纳土地闲置费 2000 万元。房产 2021 年 1 月竣工，发生房地产开发成本 7000万元；开发费用 3400 万元。 （3）该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，另发生物业用房开发成本 500 万元。 （4）2021 年 4 月，该项目销售完毕，取得含税销售收入 42000 万元。房产开发期间共发生相关进项税额 800 万元。 （其他相关资料：契税税率 4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为 10%） 要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。 （1）说明该项目是否可以选择简易纳税方法计征增值税及理由。（2）计算该项目应缴纳的增值税销项税额。（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护城建税、教育费附加和地方教育费附加。（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
选项
答案
解析 1.应采用一般计税方法计征增值税。未取得《建筑工程施工许可证》的，按建筑工程承包合同注明的开工日期确定计税方法，项目开工日期在 2016 年 5 月 1 日后的建筑工程项目，应采用一般计税方法。
2.该项目应缴纳的增值税销项税额＝（42000－10000）÷（1＋9%）×9%＝2642.20（万元）。
3.土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝（2642.20－800）×（5%＋3%＋2%）＝184.22（万元）。
4.允许扣除的开发费用＝[10000×（1＋4%）＋7000＋500]×10%＝1790（万元）。
5.允许扣除的项目合计＝10000×（1＋4%）＋7000＋500＋1790＋184.22＋[10000×（1＋4%） ＋7000＋500]×20%＝23454.22（万元）
6.增值额＝（42000－2642.20）－23454.22＝15903.58（万元）。
增值率＝15903.58÷23454.22×100%＝67.81%
应纳土地增值税＝15903.58×40%－23454.22×5%＝5188.72（万元）。
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