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  3. 某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，

某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，

admin2022-08-02  41
问题 某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，10－12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元（不含税）。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除比例10%，增值税采用简易计税方法，不考虑地方教育费附加）。计算应缴纳土地增值税。
选项
答案
解析 （1）抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。销售收入＝12000÷3×4＝16000（万元）
　　（2）土地使用权金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）
　　开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）
　　开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）
　　税金及附加＝16000×5%×（7%＋3%）＝80（万元）
　　加计扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）
　　扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋80＋1408＝9232（万元）
　　（3）增值额＝16000－9232＝6768（万元）
　　（4）增值率＝6768÷9232×100%＝73.31%
　　（5）应缴纳土地增值税＝6768×40%－9232×5%＝2245.6（万元）
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