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  3. 田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性

田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性

免费题库2022-08-02  36
问题 田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性质。2018年5月1日，田某、赵某与陈某口头签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由陈某承租该房；租赁期间陈某擅自将房屋内饰进行改善。同年8月6日，苏某向田某提出愿意购买其对该房屋的共有份额，田某即将准备出卖该房屋份额的情况告知了赵某与陈某。赵某与陈某均主张购买田某的份额，后田某将其共有份额卖给了赵某。不久，赵某向银行贷款，以该房屋设定抵押，赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行。根据上述内容，分别回答下列问题：（1）田某、赵某对房屋的共有关系是哪种性质？（2）租赁合同没有采取书面形式，并且最终无法确定租赁期限，是否成立？（3）陈某擅自将房屋内饰进行改善，出租人可以采取什么措施？（4）田某对外转让共有份额，赵某与陈某谁可以主张优先购买？（5）如果田某在通知赵某和陈某优先购买权时没有载明行使期间，赵某主张行使优先购买权的期限如何确定？（6）如果赵某行使优先权时提出减少转让价款，是否予以支持？如果田某转让共有份额时未通知赵某，赵某仅向法院请求认定合同无效，法院是否支持？（7）赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行，是否是否可以按约定实际履行？
选项
答案
解析 （1）田某、赵某对房屋的共有为按份共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。  
（2）合同成立。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，田某、赵某与陈某签订的租赁合同租期是3年，应当采用书面形式；未采取书面形式，无法确定租赁期限的，是视为不定期租赁，但合同是成立的。  
（3）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。  
（4）赵某优先购买。按份共有人可出售其共有份额，但须通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权，且按份共有人的优先购买权优于承租人。根据规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人不得主张优先购买权。  
（5）赵某主张行使优先购买权的期限为15日。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（2）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日；
（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；
（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。  
（6）两个请求法院均不予支持。根据规定，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。   
（7）不可以按约定实际履行。根据规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。因此该约定无法实际履行。
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