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（1）2017年12月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其所属

admin2022-08-02  25
问题 （1）2017年12月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其所属一栋办公楼作为抵押并办理了抵押权登记。 （2）2018年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该办公楼出租给C公司，租期5年，月租金20万元，每年1月底前一次付清全年租金。 （3）2019年1月，经A公司同意，C公司与D公司订立书面合同，将该办公楼转租给D公司，租期4年，月租金25万元。根据约定，D公司的租金缴付方式为：每年1月底前向C公司缴付5万元、向A公司缴付20万元。但合同签订后，D公司除向C公司缴付了5万元租金外，一直未向A公司缴付租金。C公司也未向A公司缴付2019年租金。 后A公司无力清偿对B银行的借款。经B银行同意，A公司于2019年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将办公楼售与E公司，并约定2020年1月初办理过户登记。 （4）2020年1月1日，D公司因违反约定使用办公楼引发火灾，造成办公楼损失200万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回该办公楼。1月5日，C公司对因火灾造成的该办公楼损失向A公司赔偿200万元。 （5）A公司与E公司于2020年1月6日依约办理了办公楼过户登记手续。E公司要求C公司腾退办公楼，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司向A公司主张，A公司未告知其办公楼出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得办公楼所有权。 （6）后E公司发现办公楼受损，经与A公司协商，E公司在应支付办公楼价款中扣除200万元，只向A公司支付了1800万元。A公司将此1800万元偿还给B银行，B银行则认为，其对于A公司因房屋受损而获得的200万元赔偿款也享有优先受偿权。此外，A公司和E公司均认为，欠缴的2019年全年租金应由自己收取。 （7）2020年1月16日，A公司与F公司订立合同，以每辆30万元的价格购买100辆货车。双方约定，A公司应在F公司交货后半年内付清全部货款，并以A公司通过划拨方式取得的某国有建设用地使用权提供抵押担保。双方办理了抵押登记。3月12日，F公司交付了100辆货车；次日，双方办理了货车所有权登记。 （8）2020年3月26日，A公司将100辆货车出租给G公司，每辆月租金1万元，租期3年，但双方未签订书面租赁合同。由于资金周转困难，A公司于2020年6月10日以每辆20万元的价格将100辆货车卖给H公司。 H公司受让货车后，通知G公司向自己缴纳租金，G公司主张：H公司并非出租人，无权向其收取租金；A公司侵害了其优先购买权，应承担相应责任。H公司催收租金无果，遂通知G公司解除租赁合同，要求其立即交回货车。 （9）A公司未按期向F公司支付购车款，F公司遂提起诉讼，并主张实现抵押权。在强制执行过程中，已设定抵押的建设用地使用权拍卖价款8000万元，土地管理部门提出，应从拍卖中优先补缴7000万元的土地出让金。F公司则主张对拍卖款享有优先受偿权。 根据上述内容，分别回答下列问题： （1）C公司是否有权解除与D公司的租赁合同？并说明理由。 （2）C公司是否有义务就房屋毁损向A公司赔偿200万元？并说明理由。 （3）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的请求？并说明理由。 （4）C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。 （5）B银行关于其对A公司获得的200万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。 （6）A公司与E公司谁有权主张收取欠缴的2019年全年的房屋租金？应向C公司还是D公司主张该租金？并分别说明理由。 （7）A公司何时从F公司处取得货车所有权?并说明理由。 （8）A公司与G公司的货车租赁合同是否因未采用书面形式而无效?并说明理由。 （9）H公司是否有权请求G公司支付租金，并说明理由。 （10）H公司是否有权请求G公司交回货车，并说明理由。 （11）G公司是否对货车享有优先购买权?并说明理由。 （12）土地管理部门是否有权要求从拍卖价款中优先补缴7000万元土地出让金?并说明理由。
选项
答案
解析 （1）C公司有权解除与D公司的租赁合同。根据《民法典》规定，承租人未按照合同约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。本题中，D公司由于违约使用该房屋，致使该房屋受到损失，C公司有权解除合同。
（2）C公司有义务赔偿。根据《民法典》的规定，承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
（3）能。根据《民法典》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，本题中，C公司可以以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求。
（4）不成立。根据《民法典》规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。因此本题中，C公司的主张不成立。
成立。根据《民法典》的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。因此，本题中，B银行对A公司获得的200万元赔偿款享有优先受偿权。
（6）①A公司有权主张收取2019年全年的房屋租金。2019年期间，E公司尚未取得房屋所有权，租赁合同的当事人依然是A公司，故A公司有权主张在此期间内的租金。②A公司应向C公司主张。D公司并不是A公司的承租人。根据合同相对性原理，A公司只能向C公司主张租金。
（7）A公司于2020年3月12日从F公司处取得货车所有权。根据《民法典》的规定，动产物权的转让，自交付时发生效力，登记只是产生对抗善意第三人的效力。
（8）不因未采用书面形式而无效。根据《民法典》的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。因此，A公司与G公司的货车租赁合同有效。
（9）H公司有权请求G公司支付租金。根据《民法典》的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，A公司将货车转让给H公司后，原租赁合同对H公司继续有效。H公司有权请求G公司支付租金。
（10）有权请求。根据《民法典》的规定，不定期租赁合同的任何一方当事人都有权随时解除合同。因此，H公司解除合同后，即有权请求G公司交回货车。
（11）G公司不享有优先购买权。根据《民法典》的规定，只有在房屋租赁的情况下，承租人才享有优先购买权。
（12）有权要求从拍卖款中优先支付7000万元土地出让金。根据规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押权依法实现时，拍卖、变卖建设用地使用权所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。抵押权人只能就剩余价款主张优先受偿。
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