2. 财务会计
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2019年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。

题库2022-08-02  36
问题 2019年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款，并以甲公司通过 划拨方式取得的某国有建设用地使用权提供抵押担保。甲乙双方办理了抵押登记。10月10日，乙公司交付了20台货车，第二天办理了登记。10月20日，甲公司将20台货车出租给丙公司， 口头约定租期5个月，租金每个月第一天支付。11月15日，因甲公司急需用钱，将20台货车出售给丁公司，约定由 丁公司直接向丙公司要求交货。丙公司得知以后认为自己的 优先购买权受到侵害，12月开始不再支付租金。12月25日，丁公司通知丙公司，因租赁合同没有采用书面形式，应视为不定期租赁，本可直接解除合同，但考虑到丙公司的需求，给丙公司10天时间， 如果10日内再不支付租金，就解除合同，收回货车。丙公司收到通知，认为自己租期未满，且出租人并非丁公司，未予理睬。2019年12月，甲公司在已设定抵押的土地上开始建造办公楼，与A建筑公司订立了建设工程合同，约定工程款1000万，2020 年6月建成。A公司在建过程中发现，该地块地质特殊，需使用特型打桩机和挖掘机， 耗费成本将翻倍，按目前的工程款数额难以完成，遂与甲公司协商增加工程款否则就解除合同，甲公司拒绝，A公司诉至法院，经法院调解，甲公司同意增加600万工程款。2020 年8月，甲公司以该办公楼作抵押，从B银行贷款300万元，期限为6个月，约定利息额30万元，为防止收不回贷款， 先扣除30万元利息后，放款270万，到期甲公司返还300万。双方办理了抵押登记。 甲公司未按期向乙公司支付购车款，乙公司遂提起诉讼，并主张实现抵押权。在强制执行过程中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200万元，其中办公楼的对应价款为350万元。土地管理部门提出，应从拍卖款中优先补缴650万元的土地出让金。B银行则主张对拍卖款中办公楼的对应价款享有优先受偿权，要求从中受偿300万元。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。 （1）甲公司与丙公司的货车租赁合同是否为不定期租赁合同? 并说明理由。（2）丁公司是否有权要求丙公司支付租金? 并说明理由。（3）丁公司是否有权解除合同，要求丙公司交回货车? 并说明理由。（4）丙公司是否对货车享有优先购买权? 并说明理由。（5）A公司是否有权要求增加工程款或解除合同？并说明理由。（6）土地管理部门是否有权要求从拍卖价款中优先补缴650万元土地出让金? 并说明理由。（7）乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是多少? 并说明理由。（8）B银行借款到期后，有权要求甲公司偿付的利息是多少? 并说明理由。
选项
答案
解析 （1）本题考核不定期租赁。甲公司与丙公司的货车租赁合同并非不定期租赁。根据合同法律制度的规定，租期在6个月以上的租赁合同应该采取书面形式，未采取书面形式视为不定期租赁。本题中，当事人约定的租期为5个月，即便是口头约定也应当视为定期租赁。
（2）本题考核双方当事人的权利义务，“买卖不破租赁”。丁公司有权要求丙公司支付租金。根据合同法律制度的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，甲公司将货车转让给丁公司后，原租赁合同对丁公司继续有效。丁公司作为所有权人，可以收取租金。
（3）本题考核双方当事人的权利义务。丁公司有权解除合同，要求丙公司交回货车。根据合同法律制度的规定，承租人未按时支付租金，经催告合理期限仍不支付的，出租人有权要求解除合同。本案中，丙公司未按时支付租金，经催告合理期限仍不支付，丁公司有权解除合同。
（4）本题考核承租人的优先权。丙公司不享有优先购买权。根据合同法律制度的规定，只有在房屋租赁的情况下，承租人才享有优先购买权。
（5）本题考核情势变更。A公司有权要求增加工程款或解除合同。根据规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。A公司在履行合同中发现由于地块地质特殊，需使用特型打桩机和挖掘机，耗费成本将翻倍，继续按原数额履行对A公司明显不公平，在与甲公司协商未果之后，有权诉请增加工程款或解除合同。
（6）本题考核土地出让金优先于抵押权。土地管理部门有权要求从拍卖款中优先支付650万元土地出让金。根据物权法律制度的规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人只能就剩余价款主张优先受偿。
（7）本题考核抵押物范围。乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是200万元。根据物权法律制度的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。因此拍卖得款1200万元，要减去办公楼对应的350万元，然后先支付650万元土地出让金，乙公司仅对剩余的200万元优先受偿。
（8）本题考核借款合同中双方当事人的权利义务。B银行借款到期后，有权要求甲公司偿付的 利息为27（270×10%=27万元）。根据规定，在借款合同中，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照 实际借款数额返还借款并计算利息。本题中，借款本金为300-30万=270万，约定的利率为10%（本金为300万，约定利息为30万元），故利息为27万元。
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