2. 财务会计
  3. 2020年3月1日，A公司通过拍卖拍得两块地的建设用地使用权。当天A公司与土地管

2020年3月1日，A公司通过拍卖拍得两块地的建设用地使用权。当天A公司与土地管

最全题库2022-08-02  28
问题 2020年3月1日，A公司通过拍卖拍得两块地的建设用地使用权。当天A公司与土地管理部门签订了《建设用地使用权出让合同》；第二天，A公司缴纳全部土地出让金；第三天办理完毕 建设用地使用权登记。 2020年6月3日，A公司与B建筑公司签订书面合同，由B公司为A公司建造厂房。由于A公司资金短缺，A公司与B公司协议由B公司为其垫资700万。B公司要求A公司为垫付资金提供担保。A公司遂将一号地块的建设用地使用权 抵押给B公司， 并办理了抵押登记。 2021年1月21日，A公司将二号地块上在建的厂房抵押给甲银行贷款800万，并 办理了抵押登记。3月5日， 厂房建成以后，未办理产权登记，A公司便将厂房出租给C公司用作生产车间。 由于C公司未支付租金，A公司将C公司委托其保管的一批材料扣留，C公司认为该批材料保管费已经付清，A公司无权扣留，要求取回。2021年3月25日，A公司又将二号地块上的厂房抵押给乙银行贷款800万，并办理了抵押登记。 2021年4月8日，A公司办理了厂房产权登记，准备将厂房转让给D公司，但由于A公司还欠两个银行贷款未还，两个 银行均不同意A公司转让厂房。 不久，A公司工地不幸雷击起火，两个地块上的厂房全部烧毁，所幸A公司为该房地产投保了保险， 保险公司估损1号地块土地使用权价值600万、厂房价值300万，；2号地块土地使用权价值800万、厂房价值500万。B公司和两个银行均要求就保险赔款优先受偿，A公司认为厂房已经烧毁，银行无优先受偿权。 根据上述情况回答以下问题：（1）A公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。（2）A公司何时取得厂房的所有权？说明理由（3）B公司和两个银行抵押权的标的分别是什么？说明理由。（4）C公司的租赁权能否对抗两个银行的抵押权？并说明理由。（5）A公司将材料扣留时，C公司能否以该批材料保管费已经付清为由取回材料？并说明理由。（6）A公司将厂房卖给D公司是否需要经过两个银行同意？如果厂房没有烧毁，A公司将厂房过户给D公司，D公司能否获得厂房的所有权？两个银行的抵押权是否因此受到影响？并说明理由。（7）B公司和甲乙银行是否有权就保险赔款优先受偿？分别获得多少金额？说明理由。
选项
答案
解析 1.2020年3月3日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。2.2021年3月5日，A公司在厂房建成时即取得厂房的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。
3.B公司抵押权的标的仅限于建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。 甲银行抵押权的标的为在建的房屋和建设用地使用权。乙银行抵押权的标的为建成的房屋和建设用地使用权。根据规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
4.C公司的租赁权不能对抗甲银行的抵押权，但可以对抗乙银行的抵押权。根据规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。C公司的租赁关系在甲银行抵押之后，但在乙银行抵押之前。
5.不能。根据规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，A公司和C公司均为企业，因此，不要求留置的动产与债权属于同一法律关系。A公司可以留置该批材料，C公司无权要求取回。
6.A公司将厂房卖给D公司无需经过两个银行同意；A公司如果将厂房过户给D公司，D公司可以获得厂房的所有权，两个银行的抵押权不受影响。根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
7.①B公司和甲乙银行有权就保险赔款优先受偿。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以按照原抵押权顺位就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。 ②B公司能够获得600万。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案中，保险公司就1号地块的赔款仅为600万。 ③甲银行获得800万、乙银行获得500万。根据规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。甲银行抵押登记在先，乙银行抵押登记在后，甲银行优先于乙银行受偿。
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