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2017年4月1日，甲房地产公司（以下简称“甲公司”）与乙建筑公司（以下简称“乙

资格题库2022-08-02  35
问题 2017年4月1日，甲房地产公司（以下简称“甲公司”）与乙建筑公司（以下简称“乙公司”）签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的景明写字楼项目，工期18个月，工程价款5000万元，甲公司应于2019年1月1日前一次性付清。工程将要竣工时，甲公司因资金短缺，无力继续提供约定由其提供的部分建筑材料。鉴于双方的长期合作关系，乙公司遂以自有资金500万元购买部分建筑材料用于该工程，工程如期完成。对于乙公司的垫资，双方未作任何约定。工程如期竣工验收后，甲公司未按照合同约定向乙公司支付5000万元工程款，乙公司垫付的500万元建筑材料款也未支付。2018年6月1日，甲公司为投资其他房地产项目，以在建的景明写字楼作抵押，向丙银行借款3亿元，并于当日办理了抵押登记。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。2018年，乙公司开始涉足房地产开发业务，并于2018年7月1日以5亿元的价格，从丁房地产公司（以下简称“丁公司”）处受让一块建设用地使用权，用于建设西山公寓住宅项目。乙公司向丁公司支付了4亿元土地转让金。根据双方约定，剩余1亿元应于2019年7月1日前支付完毕。同时，甲公司以景明写字楼作抵押，为乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金提供担保，双方办理了抵押登记。西山公寓项目竣工后，因市场低迷而滞销。为缓解困境，乙公司于2019年11月11日，以西山公寓作抵押，从戊银行处获得一笔贷款，并办理了抵押登记。双方约定，一旦乙公司连续3个月不能偿还借款利息，戊银行即可行使抵押权。2019年12月3日，吴某以800万元的价格购买了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未将该房屋已设定抵押的事实告知吴某。甲公司因不能清偿到期债务，于2019年12月27日被人民法院裁定进入破产程序。在申报破产债权时，乙公司就其5000万元的工程款和500万元的垫资款、丙银行就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息、丁公司就其1亿元土地转让金，均主张以景明写字楼拍卖所得价款全额优先受偿。景明写字楼拍卖所得价款为2．7亿元。鉴于乙公司停止偿还借款利息已超过3个月，2020年4月20日，戊银行行使对西山公寓的抵押权，申请人民法院拍卖西山公寓。至此，吴某方得知其所购商品房已被设定抵押，遂主张解除房屋买卖合同，要求乙公司返还800万元购房款并赔偿损失，同时要求乙公司另行支付800万元的惩罚性赔偿金。要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲公司所欠乙公司的5000万元工程款能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿?并说明理由。（2）甲公司所欠乙公司的500万元垫资款能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿?并说明理由。（3）甲公司所欠丙银行的2亿元借款本息能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿?并说明理由。（4）乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿?如果不能全额优先受偿，不足部分丁公司能否向甲公司的破产管理人申报破产债权?并分别说明理由。（5）吴某是否有权要求乙公司返还800万元购房款并赔偿损失?并说明理由。（6）吴某是否有权要求乙公司支付800万元的惩罚性赔偿金?并说明理由。
选项
答案
解析 （1）甲公司所欠乙公司的5000万元工程款不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿。根据规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日（2019年1月1日）起计算。在本题中，乙公司主张优先受偿权时，距发包人应当给付建设工程价款之日已经超过6个月，不再享有优先权。  
（2）甲公司所欠乙公司的500万元垫资款不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿。根据规定，承包人的工程垫资，当事人没有约定的，按照工程欠款处理。在本题中，乙公司主张优先受偿权时，距发包人应当给付建设工程价款之日已经超过6个月，不再享有优先权。
（3）甲公司所欠丙银行的2亿元借款本息可以从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿。根据规定，同一不动产向两个以上债权人设定抵押时，按照登记的先后顺序清偿。在本题中，丙银行的抵押权顺位优先于丁公司，因此丙银行的2亿元债权可以从拍卖所得价款中全额优先受偿。
（4）①乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿。根据规定，同一不动产向两个以上债权人设定抵押时，按照登记的先后顺序清偿。在本题中，丙银行的抵押权顺位优先于丁公司，景明写字楼拍卖所得价款2．7亿元，向丙银行支付2亿元后，丁公司只能就剩余的7000万元优先受偿；②不能向甲公司的破产管理人申报破产债权。根据规定，破产企业（甲公司）不是主债务人，在担保物价款不足以清偿担保债权额时，余债不得作为破产债权向破产企业要求清偿，只能向原主债务人（乙公司）求偿。
（5）吴某有权要求乙公司返还800万元购房款并赔偿损失。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以要求解除合同，请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（6）吴某有权要求乙公司支付800万元的惩罚性赔偿金。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以要求解除合同，请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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