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某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重

admin2022-08-02  53
问题 某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。要求：（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。（2）计算委估厂房的重置成本。（3）计算委估厂房的使用寿命法成新率，观察法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，使用寿命法权重取0.4，观察法权重取0.6）。（4）计算委估厂房的评估值。
选项
答案
解析 （1）
①建筑物重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润；房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；
②评估实践中，一般根据现场调查情况和工程竣工图纸，工程结算资料收集齐全情况，采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种或同时运用几种方法，确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。

（2）
土建工程造价＝3883（万元）；
安装工程造价＝675（万元）；
建安工程造价＝土建工程造价＋安装工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
前期费用＝建安工程造价×费率＝4558×2%＝91.16（万元）；
期间费用＝建安工程造价×费率＝4558×5%＝227.9（万元）；
利润＝（建安工程造价＋前期费用＋期间费用）×利润率
＝（4558＋91.16＋227.9）×3.5%＝170.70（万元）；
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝4558＋91.16＋227.9＋170.70
＝5047.76（万元）。
（3）

使用寿命法成新率
＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）
＝45/（45＋5）＝0.9＝90%；
（2012年6月底建成并投入使用，评估基准日为2017年6月30日，已使用年限为5年，经济使用年限50年，尚可使用年限为50－5＝45年）
观察法成新率
＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100×100%
＝91.20%；
综合成新率
＝使用寿命法成新率×权数＋观察法成新率×权数
＝90%×0.4＋91.20%×0.6
＝90.72%
（4）
评估值＝重置成本×综合成新率＝5047.76×90.72%＝4579.33（万元）
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