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（2017年真题）某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6

最全题库2022-08-02  22
问题 （2017年真题）某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。要求：（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。（2）计算委估厂房的重置成本。（3）计算委估厂房的使用寿命法成新率，观察法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。（4）计算委估厂房的评估值。
选项
答案
解析 （1）①建筑物重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润；
②房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；建安综合造价的确定：评估实践中，一般根据现场调查情况和工程竣工图纸、工程结算资料收集齐全情况，采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种或同时运用几种方法，确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。
（2）土建工程造价＝3883（万元）；
安装工程造价＝675（万元）；
建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；
期间费用＝4558×5%＝227.9（万元）；
利润＝（91.16＋4558＋227.9）×3.5%＝ 170.70 （万元）；
重置成本＝91.16＋4558＋227.9＋170.70＝ 5047.76 （万元）。
（3）使用寿命法成新率＝1－5/50＝0.9＝90%；
观察法成新率
＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100＝91.20%；
综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
（4）评估值
＝重置成本×成新率＝5047.76×90.72%＝ 4579.33 （万元）
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