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（2020年真题）某工业生产企业委托评估机构对其自用的办公用房（含办公楼和土地）

资格题库2022-08-02  27
问题 （2020年真题）某工业生产企业委托评估机构对其自用的办公用房（含办公楼和土地）进行抵押评估，评估基准日为2020年6月30日，评估对象基本情况，工地面积2200平方米，于2012年6月30日通过出让方式获得：房屋建筑面积为7700平方米，于2014年6月30日竣工投入使用，采用房地分估模式进行评估，其中对土地采用基准地价系数修正法评估，评估单价为1200元/m2，对建筑物采用重置成本进行评估，评估人员收集到该办公用房部分费用项目的竣工决算价人工费980元/m2，材料费2030元/m2，施工机具使用费490元/m2（均不含增值税）；收集到评估基准日与该办公房类似的典型案例的完整决算资料，通过对典型工程案例决算调整，测出该办公用房评估基准日三项费用变化为：人工费是原决算价的1.2，材料费是原决算价的1.15，施工机具使用费是原决算价的1.02，并以此作为评估取值依据。评估基准日建筑安装工程费的计算过程，方法及部分费率取值依据如下：建筑安装工程费计算表评估计算得到建设前期及其它费用和利息合计450元/m2，拟采用年限成新率和观察法成新率加权平算单位建筑面积的重置成本（不含增值税，计算过程和结果按元取整）。4.计算综合成新率（按百分位取整），及房屋建筑物评估值、及土地使用权价格，并确定抵押用自用办公房的评估价值。（不含增值税，按万元取整）（提示』抵押用自用办公房的评估价值＝房屋建筑物评估值＋土地使用权价格（考题无此提示，此处为讲解提示）均的方式确定综合成新率，年限法权重系数取0.4，打分法权重系数取0.6，打分法确定的成新率为85%，析确定的尚可使用年限为42年。要求：1.简述重置成本法评估不动产时，计算房屋建筑安装工程费的常用方法。2.简述对建筑物的实物状态进行现场调查的主要内容。3.计算单位建筑面积的人工费、材料费和施工机具使用费；计算单位建筑面积的建筑安装工程费，计
选项
答案
解析 1.一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。
2.建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；评估对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
3.（1）单位建筑面积的人工费＝980×1.2＝1176（元/m2 ）
单位建筑面积的材料费
＝2030×1.15＝2334.5≈2335（元/m2 ）
单位建筑面积的施工机具使用费
＝490×1.02＝499.8≈500（元/m2 ）
（2）管理费＝1176×30%＝352.8≈353（元/m2 ）
利润＝1176×15%＝176.4≈176（元/m2 ）
分部分项工程费
＝1176＋2335＋500＋353＋176＝4540（元/m2 ）
措施项目费＝4540×14%＝635.6≈636（元/m2 ）
规费＝1176×20%＝235.2≈235（元/m2 ）
税金
＝（4540＋636＋0＋235）×9%＝486.99≈487（元/m2 ）
工程造价（含税）
＝4540＋636＋0＋235＋487＝5898（元/m2 ）
工程造价（不含税）
＝4540＋636＋0＋235＝5411（元/m2 ）
（3）重置成本
＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝5411＋450＝5861（元/m2 ）
4.使用寿命法成新率
＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）
＝42/（42＋6）＝0.875＝87.5%
综合成新率
＝使用寿命法成新率×权数＋观察法成新率×权数
＝87.5%×0.4＋85%×0.6＝86%
房屋建筑物评估值
＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率
＝5861×7700×86%＝3881（万元）
土地使用权价格＝1200×2200＝2640000（元）＝264（万元）
办公房的评估价值
＝土地使用权价格＋房屋建筑物评估值
＝264＋3881＝4145（万元）
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