运用收益法评估建(构)筑物价值时,下列关于确定收益、费用和净收益的说法中,正确的

题库2022-08-02  28

问题 运用收益法评估建(构)筑物价值时,下列关于确定收益、费用和净收益的说法中,正确的有( )。A、总收益通常以客观收益为基础计算B、有租约限制的,租约期内的租金宜釆用租约所确定的租金C、净收益由总收益扣减总费用求得D、总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等E、非正常支出应从总费用中剔除,选择正常支出作为费用

选项 A、总收益通常以客观收益为基础计算
B、有租约限制的,租约期内的租金宜釆用租约所确定的租金
C、净收益由总收益扣减总费用求得
D、总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等
E、非正常支出应从总费用中剔除,选择正常支出作为费用

答案 ABCE

解析 (1)净收益的概念。净收益是指归属于不动产的除去各种费用后的收益,一般以年为单位。在确定浄收益时,必须注意不动产的实际净收益和客观净收益的区别。净收益由总收益(毛收益)扣除总费用求得。(2)客观总收益。总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益,也就是被估不动产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时,是以客观收益即正常收益为基础,而不能以实际收益计算。运用收益法评估不动产时,有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金,并在评估报告中恰当披露租约情况。(3)客观总费用。总费用是指取得该收益所必需的各项支出,如维修费、管理费等,也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。对从总收益中扣除的总费用,要认真分析,剔除不正常的费用支出,选择正常支出作为费用。用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费,通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。
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