2. 财务会计
  3. 某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月

某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月

练习题库2022-08-02  75
问题 某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2019年1月1日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。　　该工业房地产情况如下：　　（1）建筑面积为4650平方米的工业厂房，于2010年1月1日底建成并投入使用，经济适用年限40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为1136元/平方米，资产评估人员对厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为90、60、85，修正系数分别为70%、20%、10%。　　（2）房地产用地于2008年1月1日取得，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。经查询同区域工业用地的基准地价为1500元/平方米，平均容积率为2.0，土地使用年限均为该用途最高出让年限，基准地价的基准日期为2017年1月1日。　　影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为10%，不考虑交易环节税费。　　从2017年1月1日起，该地区的地价每季度增长率为0.5%。　　根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：　　容积率修正系数表要求：　　（一）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。　　（二）计算土地使用权评估单价（元/平方米）。（计算结果保留两位小数）　　（三）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。　　（四）计算建筑物评估值。
选项
答案
解析 （一）　　①当地政府已公布基准地价；　　②可以取得基准地价修正体系；　　③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。（二）　　土地使用权评估单价＝基准地价×使用年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数×期日修正系数＝1500×1×0.9499×1.0500×1.04＝1555.94（元/平方米）　　（三）　　使用寿命法成新率＝（1－9/40）×100%＝ 77.5%　　观察法成新率＝（90×0.7＋60×0.2＋85×0.1）/100＝83.5%　　综合成新率＝77.5%×0.4＋83.5%×0.6＝81.1%　　（四）　　不动产评估值＝厂房价值＋土地使用权价值　　＝厂房重置成本×综合成新率＋土地使用权价值　　＝（1136×4650）×81.1%＋ 2500×1555.94　　＝8173876.4（万元）
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