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  3. 论建筑物区分所有人的管理权表现在哪些方面。

论建筑物区分所有人的管理权表现在哪些方面。

最全题库2022-08-02  45
问题 论建筑物区分所有人的管理权表现在哪些方面。
选项
答案
解析 建筑物区分所有人的“共同管理权”建筑物区分所有是法律创制的一种房屋所有权形式。与房屋独有、共有不同，区分所有是一项复合性权利，由建筑物中对独立单元所享有的专有权、共有部分享有的共有权以及共同管理权三项要素构成。《物权法》首次提出共同管理权问题，强调各业主通过订立管理规约、建立管理机构、参加会议集中决策等形式，自主或委托他人对建筑设施及共同事务实施自治管理，由此明确了物业管理的本质即业主自治，共同管理权归属于建筑物区分所有人，从而为厘清物业管理法律关系中相关主体的角色定位与权限范围，维护建筑物的应有功能，协调业主共同利益提供了重要法律依据。 　关于共同管理权的概念，《物权法》未明确给予界定。根据相关条文的规定，其内容包括：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，或委托物业服务企业，其他管理人管理；设立业主大会，制定或者修改业主大会议事规则、管理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。共同管理权具体表现为表决权、选举权、监督权、请求权等权利。在成立业主大会、实行共同管理的情况下，凡涉及共有和共同管理权利的重大事项，如制定和修改议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的筹集和分担等，都应由业主大会决定。业主通过业主大会享有表决权、参与制定规约的权利、选举及解任管理人的权利、监督管理人履行物业服务合同的权利、请求停止损害他人合法权益行为的权利。 业主共同管理权包括以下内容： （一）表决权 作为建筑物区分所有权的内容之一的表决权，是指区分所有人（业主）经过审议以后对列入建筑物区分所有权人大会（业主大会）中的议案和报告以投票的方式表示最后的态度：赞成、反对还是弃权的权利。业主有权参加全体业主大会，参与制定规约，参与讨论、表决全体业主的共同事务。每一个业主都有权提议召开业主大会，提出讨论的议题，对重大事务作出决议。某些业主实施违反共同利益的行为，其他业主可以提出动议，召开会议决议制止或者责令其赔偿。这一内容在物权法第七十六条有体现。 （二）选举权和被选举权 业主大会的任何成员，都有业主大会或者业主委员会组成人员的选举权和被选举权，通过选举，推选适当的业主或者自己担任负责工作，或者委派其他人担任相当的工作。不尽职的人员可以请求罢免或者解除其职务。 （三）监督权 对于业主大会委派的管理人或者管理委员会，有权监督其工作。对于不尽职的管理人有权提出批评、改进意见，建议团体大会决议更换管理人。特别是在《物权法》第七十八条第二款规定了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的内容，是关于监督权的规定。 （四）请求权 请求权是指区分所有人对公共管理事项及共同收益的应得份额享有的请求权。主要包括如下四项权利：其一，是请求召集集会的权利。该请求权是一项重要的成员权。其二，是请求正当管理共同关系事务的权利。第三项权利是请求收取共用部分应得利益。最后一项请求权是请求停止违反共同利益的行为。区分所有人不当利用其专有部分或者共有部分，有损他人利益时，其他区分所有人有权请求其停止侵害，消除危险，排除妨碍，恢复原状，并可以请求赔偿损失等。 （五）撤销权 《物权法》第七十八条的规定赋予了业主撤销权，即当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的时候，业主可以依法向人民法院申请予以撤销，如法院依法裁定撤销后，业主大会或者业主委员会作出的决定便自始无效；第八十三条规定实际上包含了两个方面的救济途径，一是业主可以要求业主大会和业主委员会或业主大会和业主委员会主动对他人违反法律、法规以及管理规约的行为予以改正。如对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。二是业主对侵害自己合法权益的行为，也可以单独依法向人民法院提起诉讼，要求侵害人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
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