2. 建筑工程
  3. 某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶

某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶

资格题库2022-08-02  54
问题 某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。　　请问：1.居住房地产估价的常用方法有哪些？2.写出估价技术路线。
选项
答案
解析 1.居住房屋地产估价的常用方法有比较法、成本法、收益法。
　　（1）比较法
　　由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
　　（2）成本法
　　成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。
　　（3）收益法
　　采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。
2.该建筑的估价技术路线为：
　　（1）采用比较法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。
　　（2）采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。
　　（3）对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果。
　　（4）参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
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