2. 建筑工程
  3. 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为

王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为

练习题库2022-08-02  25
问题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
选项
答案
解析 （1）计算平均每月抵押贷款额度A。利用公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，求得：A＝（200×8%/12）÷[1－（1＋8%/12）－60]＝4.06（万元）。已抵押贷款余额＝（A/i）[1－1/（1＋Y）n]＝[4.06/（8%/12）]×[1－（1＋8%/12）－20]＝75.78（万元）（2）计算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V。用净收益按一定比率递增的变形公式：可得：V＝50/（7%－5%）×{1－[（1＋5%）/（1＋7%）]36}－26/（7%－3%）×{1－[（1＋3%）/（1＋7%）]36]}＝747.43（万元）。根据：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款，可知：该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值＝V－0－75.78/0.6－0＝747.43－126.3＝621.13（万元）。
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