2. 建筑工程
  3. 某在建工程开工于2010年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，

某在建工程开工于2010年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，

admin2022-08-02  82
问题 某在建工程开工于2010年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2010年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2010年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2010年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定报酬率为8%，折现率为14%。
选项
答案
解析 （1）设该在建工程的正常购买总价为V
（2）该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积＝2000×5.1＝10200（m2）；
②续建完成后的总价值计算公式：（a/r）×[1－1/（1＋r）n]×1/（1＋rd）t；
③续建完成后的总价值：
{图}（3）续建总费用：2500×10200×55%/（1＋14%）0.75＝1271.23（万元）；
（4）购买该在建工程的税费总额＝V×5%＝0.05V；
（5）该在建工程的正常购买总价V＝3569.34－1271.23－0.05V，则V＝2188.68（万元）；
（6）按建成后的建筑面积折算的单价＝2188.68/1.0200＝2145.76（元/m2）。
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