2. 财务会计
  3. 2020年3月，某县房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开

2020年3月，某县房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开

免费题库2022-08-02  22
问题 2020年3月，某县房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下： （1）2015年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。 （2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元（按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元）。 （3）2018年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票，但企业已将其计入开发成本6000万元中。 （4）2020年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得含税收入54000万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。 （5）该企业已预缴土地增值税1080万元。 （其他相关资料：当地适用的契税税率为3%。企业选择简易计税方法缴纳增值税。其他房地产开发费用扣除比例为5%，当地允许扣除地方教育附加） 要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。 （1）简要说明该企业应进行土地增值税清算的理由。 （2）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。 （3）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数。 （4）计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。 （5）计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
选项
答案
解析 （1）该项目对外销售可售建筑面积的90%，剩余10%以成本价出售给职工，该项目全部销售，属于企业应当进行土地增值税清算的范围。
（2）契税应纳税额=18000×3%=540（万元）
准予扣除的取得土地使用权支付金额=18000+540=18540（万元）
（3）含税的转让收入=54000/90%=60000（万元）
准予扣除的城建税、教育费附加、地方教育附加=60000/（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=285.71（万元）
（4）开发成本=6000-600=5400（万元）
开发费用=2000+（18540+5400）×5%=3197（万元）
加计扣除金额=（18540+5400）×20%=4788（万元）
扣除项目合计=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（万元）
（5）增值额=60000/（1+5%）-32210.71=24932.15（万元）
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%
适用的税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳的土地增值税=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（万元）
应补缴的土地增值税=8362.32-1080=7282.32（万元）。
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