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某市甲公司为房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2017年7月1日通过“招拍挂”

admin2022-08-02  12
问题 某市甲公司为房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2017年7月1日通过“招拍挂”方式从当地政府取得一宗土地使用权，支付地价款20000万元（取得符合规定的财政票据），支付契税800万元。该宗土地使用权的面积为40000平方米。2017年8月1日甲公司完成相关审批手续后开始开发“雍和家园”项目。甲公司将该项目分两期开发。第一期开发占地面积为24000平方米，建筑面积为72000平方米，其中根据市政规划甲公司应在“雍和家园”内建设一所幼儿园，幼儿园建筑面积为5000平方米，四站一室建筑面积为2000平方米。上述公共配套均在一期建设完成。2018年8月一期工程封顶，甲公司开始预售，截至2018年12月31日，共计取得预售款27000万元，甲公司已按规定预缴了增值税和相关税费（土地增值税预征率为5%）。2019年1月甲公司该项目办理竣工决算，甲公司“开发成本”合计为45500万元，其中“地价款”明细为20800万元，“建筑安装费”15900万元，“基础设施费”5800万元，“公共配套费”1200万元，“开发间接费”1800万元（含资本化利息800万元）。甲公司在建设期间取得增值税专用发票已认证相符的进项税额为2000万元。2019年1月31日，甲公司已出售该项目可售建筑面积的90%，共计取得含税收入56700万元，计算增值税时可以扣除的土地价款为10800万元。甲公司办理了土地增值税清算。当地省人民政府规定的开发费用扣除比例为5%。甲公司贷款全部为一期工程使用，利息能够按项目分摊并能提供金融机构贷款证明。甲公司计算土地增值税时“地价款”和“公共配套费”按土地面积分配。不考虑印花税。要求：（1）计算甲公司预缴的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。（2）计算甲公司土地增值税清算时实际应缴纳的土地增值税。（答案中的金额单位用“万元”表示）
选项
答案
解析 （1）
预缴增值税=27000/（1+10%）×3%=736.36（万元）；
预缴城建税=736.36×7%=51.55（万元）；
预缴教育费附加=736.36×3%=22.09（万元）；
预缴地方教育附加=736.36×2%=14.73（万元）；
预缴土地增值税=（27000-736.36）×5%=1313.18（万元）。
（2）
收入=56700-（56700-10800）/（1+10%）×10%=52527.27（万元）
扣除项目：
①取得土地使用权支付的金额=（20000+800）×24000/40000×90%=11232（万元）；
②开发成本=（15900+5800+1200×24000/40000+1800-800）×90%=21078（万元）；
③开发费用=800×90%+（11232+21078）×5%=2335.5（万元）；
④与转让房地产有关的税金=［（56700-20000×24000/40000×90%）/（1+10%）×10%-2000］×（7%+3%+2%）=260.73（万元）；
⑤其他扣除项目=（11232+21078）×20%=6462（万元）；
扣除项目合计=11232+21078+2335.5+260.73+6462=41368.23（万元）；
增值额=52527.27-41368.23=11159.04（万元）；
增值率=11159.04/41368.23×100%=26.97%；
应纳土地增值税=11159.04×30%=3347.71（万元）；
实际应纳土地增值税=3347.71-1313.18=2034.53（万元）。
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