2. 建筑工程
  3. X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发

X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发

资格题库2022-08-02  62
问题 <P>X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。</P><P>1.甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。</P><P>2.乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为750q元/m<sup>2</sup>，悲观值为4000元/m<sup>2</sup>，最可能值为5500元/m<sup>2</sup>。</P><P>3.丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m<sup>2</sup>时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表14-22。</P><P></P><P>4.丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。</P><P>问题</P><P>1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?</P><P>2.根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。</P><P>3.根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。</P><P>4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。</P>
选项
答案
解析 <P>1.(1)各方案比选的可比性原则具体包括：服务年限的可比，所以比较方案的服务年限相同;计算基础资料的可比性(如价格);设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致;经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。</P><P>(2)方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、费用现值比较法。</P><P>2.根据题目可知该住宅售价符合β分布，则其期望值和方差的计算公式为：</P><P></P><P>式中，α为乐观值，6为悲观值，m为最可能值，t为期望值，σ为标准差。</P><P>该住宅售价期望值=[(7500+5500×4+4000)/6]元/m<sup>2</sup>=5583.33元/m<sup>2</sup>。</P><P>该住宅售价标准差=[(7500-4000)/6]元/m<sup>2</sup>=583.33元/m<sup>2</sup>。</P><P>3.(1)按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率，见表14-25。</P><P></P><P>(2)要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元/m<sup>2</sup>，由上述数据可知：</P><P>住宅的售价低于5200元/m<sup>2</sup>的概率=</P><P>则住宅售价高于5200元/m<sup>2</sup>的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。</P><P>4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。</P><P>使用时应注意的问题有：</P><P>(1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。</P><P>(2)蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200～500次之间为宜。</P>
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