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建筑工程
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的
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2022-08-02
17
问题
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为建造成本的12%,其他工程费用为400元/m2,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%,写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。试求该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
解析
(1)项目总开发价值
①销售收入:9600×10000=9600(万元);
②销售税金:9600×6%=576(万元);
③项目总开发价值:9600-576=9024(万元)。
(2)项目总开发成本
①地价:1000×10000=1000(万元);
②拆迁安置补偿和其他土地开发费用:2000万元;
③建造成本:2500×10000=2500(万元);
④专业人员费用:2500×12%=300(万元);
⑤其他费用:400×10000=400(万元);
⑥管理费用:(2500+300+400)×5%=160(万元);
⑦财务费用:
a.土地费用和拆迁安置补偿和其他土地开发费用利息:
1000×[(1+9%)3-1]+2000×[(1+9%)2.5-1]=(295.03+480.83)=775.86(万元)
b.建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用的利息:
(2500+300+400+160)×[(1+9%)2/2-1]=302.40(万元)
c.财务费用总计:775.86+302.40=1078.26(万元);
⑧销售费用:9600×2.5%=240(万元);
⑨项目总开发成本:1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26(万元)。
(3)项目开发利润:9024-7678.26=1345.74(万元)。
(4)成本利润率:1345.74/7678.26=17.53%。
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房地产估价基础与实务
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