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建筑工程
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的
题库
2022-08-02
46
问题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
选项
答案
解析
(1)设月最低租金为A。 第1年:自有资金年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元); 第2年:自有资金年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元); 年末支出本息和:P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元); 第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A(元); 第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A(元); 第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A(元); 第6~50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A(元)。 (2)净现值=0,可求最低月租金水平:
令ic=16%,则: 0=[-200-(400-320)/(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5 解得:A=86.45(元/m2)。
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