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王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的6
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的6
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2022-08-02
44
问题
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/(月·m2)(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年的租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。 (1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。 (2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。表8-4 自有资金现金流量表(万元)
选项
答案
解析
(1)自有资金现金流量的计算 自有资金现金流量计算结果如表8-5所示。表 自有资金现金流量表(万元)
具体计算过程为: ①总购房款:12000×10×80=9600000(元)=960(万元); ②自有资金购房款:960×40%=384(万元); ③购房代理费等:960×1.5%=14.40(万元); ④抵押贷款年还本付息额(10年还清):(960-384)×7.5%÷[1-(1+7.5%)-10]=83.92(万元); ⑤办证费用及装修费:960×3.3%+40=71.68(万元); ⑥年毛租金收入: 第3年初~第10年初:200×(80×10)×12=1920000(元)=192(万元); 第11年初~第15年初:200×(80×8)×12=1536000(元)=153.60(万元); 第16年初~第20年初:200×(80×5)×12=960000(元)=96(万元); ⑦年运营成本: 第3年末~第10年末:192×25%=48(万元); 第11年末~第15年末:153.60×25%=38.40(万元); 第16年末~第20年末:96×25%=24(万元)。 ⑧净转售收入: 第10年末:1.3×2×80×(1-6.8%)=193.86(万元); 第15年末:1.5×3×80×(1-6.8%)=335.52(万元); 第20年末:1.6×5×80×(1-6.8%)=596.48(万元)。 (2)自有资金财务净现值的计算 自有资金财务净现值的计算为:
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