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建筑工程
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框
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2022-08-02
90
问题
甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,约定不可续期。2008年4月30日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元,房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( )万元。A.6625B.7333C.7571D.7993
选项
A.6625
B.7333
C.7571
D.7993
答案
D
解析
直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益,将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。运用直接资本化法估价一般分为3个步骤:预测未来第一年的收益;确定资本化率或收益乘数;计算收益价值。本案例,①房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530(万元);②建筑物现值=4500×(1-1÷50×22)=2520(万元);③建筑物净收益=2520×8%=201.6(万元);④土地的净收益=房地产净收益-建筑物净收益=530-201.6=328.4(万元);⑤土地现值=328.4÷6%=5473(万元);⑥房地产价值=2520+5473=7993(万元)。
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