2. 建筑工程
  3. 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框

甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框

免费题库2022-08-02  22
问题 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（　　）万元。A.6625B.7333C.7571D.7993
选项 A.6625
B.7333
C.7571
D.7993
答案 D
解析 直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：预测未来第一年的收益；确定资本化率或收益乘数；计算收益价值。本案例，①房地产的净收益＝6000－4000－6000×（6%＋8.5%＋10%）＝530（万元）；②建筑物现值＝4500×（1－1÷50×22）＝2520（万元）；③建筑物净收益＝2520×8%＝201.6（万元）；④土地的净收益＝房地产净收益－建筑物净收益＝530－201.6＝328.4（万元）；⑤土地现值＝328.4÷6%＝5473（万元）；⑥房地产价值＝2520＋5473＝7993（万元）。
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