2. 建筑工程
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某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得100

免费题库2022-08-02  27
问题 某房地产开发商于2006年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权，土地用途为住宅，土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，见表2-37，并拟以成本法评估项目竣工日2009年12月31日该房地产的市场价值。表2-37　资料与参数表评估测算如下（节选）：　　1．土地年期修正系数K　　K＝[1－1/（1＋5%）67]/[1－1/（1＋5%）70]＝0.9946　　2．土地取得成本　　10000×1600×0.9946＝15913600（元）。　　3．开发成本　　（1）12000×1000＝12000000（元）；　　（2）12000000×6%＝720000（元）；　　（3）上缴市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）；　　（4）开发成本小计：12000000＋720000＋2520000＝15240000（元）。　　4．管理费用　　12000×30＝360000（元）　　5．投资利息　　正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：　　15913600×[（1＋6%）－1]＋（15240000＋360000）×[（1＋6%）0.5－1]＝1415999（元）　　6．开发利润　　7．销售税费　　（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）　　8．评估价值　　总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；　　单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）。
选项
答案
解析 答案：上述估价报告的错误及改正具体如下：
　　（1）错误：土地取得成本＝10000×1600×0.9946＝15913600（元）错误。
　　改为：土地取得成本＝10000×1600×0.9946×1.04＝16550144（元）。
　　（2）错误：市政配套建设费等：12000×300×（1－30%）＝2520000（元）错误。
　　改为：市政配套设施费＝12000×300＝3600000（元）。
　　（3）错误：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）＝39160319×（5.5%＋2.5%）＝3132826（元）错误。
　　改为：销售税费＝（15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720）×（5.5%＋2.5%）÷[1＋（5.5%＋2.5%）]≈2900765（元）。
　　（4）错误：总价值＝（39160319＋3132826）×（1＋4%）＝42293145×（1＋4%）≈43984871（元）；单位价值＝43984871÷12000≈3665（元/m2）错误。
　　改为：总价值＝15913600＋15240000＋360000＋1415999＋6230720＋3132826＝39160319＋3132826＝42293145（元）；
　　单位价值＝42293145÷12000＝3524.4（元/m2）。
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