2. 建筑工程
  3. 甲评估机构一评估对象是位于A市新建商业区（原工业园区附近）的空置厂房。该厂房土地

甲评估机构一评估对象是位于A市新建商业区（原工业园区附近）的空置厂房。该厂房土地

题库2022-08-02  22
问题 甲评估机构一评估对象是位于A市新建商业区（原工业园区附近）的空置厂房。该厂房土地面积5000m2，总建筑面积8000m2。委托单位经过分析欲将其装修改造成办公楼出租，装修方案已获得批准，手续齐全，土地使用期限自2013年4月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2013年4月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：　　1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在2000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。　　2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。　　3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。　　估价测算如下（节选）：　　一、估算净收益　　净收益＝2000×8000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝918（万元）。　　二、测算报酬率　　测算报酬率Y，采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率，具体如表4所示。注：表4计算结果无误。　　报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）/4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。　　三、估算装修改造后的办公楼总价值　　办公楼总价值＝918/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝10617.22/（1＋12%）＝9479.66（万元）　　四、装修改造费用总额　　装修改造费用＝1000×8000/（1＋8.5%）0.5＝768.02（万元）　　五、销售费用与销售税费　　销售费用与销售税费＝10617.22×7%/（1＋12%）＝663.58（万元）　　六、购买现厂房的税费　　设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格　　估价对象的市场价格总价V＝9479.66－663.58－768.02－0.03V　　V＝7813.65万元　　单价＝（7813.65/8000）×10000＝9767.06（元/m2）。
选项
答案
解析 估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
　　（1）错误：净收益测算错误，不应采用附近同档次办公楼可出租面积比例85%。
　　改为：净收益测算采用估价对象的可出租面积比例87%，则净收益＝2000×8000×87%×（1－10%）×（1－25%）＝939.6（万元）。
　　（2）错误：测算报酬率Y时错误，应剔除可比实例A。
　　改为：取可比实例B、C、D的算数平均值为报酬率。报酬率＝（7.909%＋8.092%＋8.005%）/3＝8.002%
　　理由：可比实例应与估价对象相似，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。案例A与估价对象差异较大，可比性差，应剔除。
　　（3）错误：装修改造后的办公楼价值测算中，收益年限为50年错误。
　　改为：收益年限取49年，装修改造后地的办公楼总价值＝918÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝9465.79（万元）；或装修改造后地的办公楼总价值＝939.6÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝9688.51（万元）。
　　理由：收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间。本案例，估价对象可以获得的未来收益，应为改造成办公楼后的租金收益，在办公楼改造完成后，才可以获取，因此收益年限应该是土地使用权年限50年减去改建期1年，为49年。
　　（4）错误：装修改造费用的计算错误，不应取8.5%计算。
　　改为：取折现率12%计算。装修改造费用＝1000×8000÷（1＋12%）0.5＝755.93（万元）。
　　理由：假设费用在装修改造期间均匀投入，则装修改造费用的计算公式为：装修改造费用＝装修改造费单价×总面积÷（1＋折现率）装修改造期限/2。
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