首页
登录
建筑工程
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使
资格题库
2022-08-02
30
问题
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
选项
答案
解析
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同,其净收益是指待估房地产对应的净收益,即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等,其包含了正常的商业利润等,因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命,还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限,建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限,应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率,而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本,而委托人所提供的实际成本是历史的,也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
转载请注明原文地址:https://tihaiku.com/jzgc/1117194.html
本试题收录于:
房地产估价基础与实务题库房地产估价师分类
房地产估价基础与实务
房地产估价师
相关试题推荐
(2020年真题)让我们回到1000年前的1018年,当时的人对未来懂得不多,但
(2020年真题)1840年以后,一批中国近代出版机构先后成立,有些一直发展到现
根据联合国儿童权利公约,政府各部门和机构在制定相关政策和落实措施时应首先考虑(
发现DNA双螺旋结构,从而使分子生物学最终得以确立的是()。A.摩尔根和鲍林
根据《中华人民共和国教育法》规定,学校及其他教育机构的基本教学语言文字是()A
侵占学校及其他教育机构校舍、场地及其他财产的,依法承担()。A.行政责任 B.
下列哪一个基本条件不是设立学校及其他教育机构必须具备的?()A.有组织机构和
教育法律关系中两个最重要的主体是()A.教育部门和下属学校 B.教育机构和
一位老教师在谈及从教经历的时候说道:20年前,我是一名师范生,走出师范大学的校门
马老师在逛商场时偶遇上一位小朋友和家长,便一同挑选衣服,付款时,这位家长坚持把马
随机试题
Mergersandtakeoversmeantheactivitiesthattwoormorebusinessesjoin
Whatcanwelearnfromtoday’syouth?[originaltext]Whydosomestudentsdo
Mysonhasanadvantageoverhismother______hecanspeakEnglish.A、sincethat.
观感质量检查记录归档保存的单位是()单位。A.施工 B.监理 C.建设 D
不通过眶上裂的神经是A.三叉神经第1支--眼支 B.动眼神经 C.三叉神经第
下列关于高处作业时个体防护用品的配置及使用,说法错误的是()。A.所有的设备,包
患者,男,43岁。经常出现高热、腰痛伴尿路刺激症状,尿常规发现脓细胞满视野,中段
建设项目管理信息系统的投资控制子系统的基本功能包括()。A:计划进度的定期调整
人力资源管理的最终目标是()。A.为企业提供稳定人才 B.提高员工的整体素
发包人未按照规定的程序支付竣工结算款的,承包人正确的做法是()。A.将该工
最新回复
(
0
)