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建筑工程
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2
考试题库
2022-08-02
56
问题
某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得,土地面积为200000m2,规划容积率为2.0,其中配建20%的限价房,限定价格为4800元/m2,其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2,前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%;至2011年10月15日完成了主体结构,预计至建成尚需1.5年,还需投入40%的建设费用,费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程,该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中,买方需缴纳的税费为购买价的3%,同类商品房的售价为7000元/m2,销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在建成前半年开始均匀投入,假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。(折现率为10%)
选项
答案
解析
方法一:(1)面积计算规划面积=200000×2=40(万·m2),商品房面积=40×80%=32(万·m2),限价房面积=40×20%=8(万·m2)。(2)售价计算(7000×32+4800×8)/(1+10%)2=216859.504(万元)其中,(7000×32+4800×8)=262400(万元)(1分),1/(1+10%)2。(3)续建费用计算(5分)①建筑安装工程费、管理费及前期费用计算1500×(1+10%+6%)×40×40%/(1+10%)1.25=24713.165(万元)(单价=617.83元/m2),其中(1+10%+6%)(1分),(1+10%)1.25。或单独贴现计算:1500×40×40%/(1+10%)1.25=21304.453(万元)(单价=532.61元/m2)。21304.453×10%=2130.445(万元)(单价=53.26元/m2)。21304.453×6%=1278.267(万元)(单价=31.96元/m2)。②销售费用(7000×32+4800×8)×3%/(1+10%)1.75=6662.664(万元)其中1/(1+10%)1.75。③销售税费(7000×32+4800×8)×6%/(1+10%)2=13011.570(万元)(4)在建工程市场价值V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3%=167448.646(万元)方法二:
解得:
其中,售价7000×320000+4800×80000=262400(万元)。
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