2. 建筑工程
  3. 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2

某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2

考试题库2022-08-02  43
问题 某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）
选项
答案
解析 方法一：（1）面积计算规划面积＝200000×2＝40（万·m2），商品房面积＝40×80%＝32（万·m2），限价房面积＝40×20%＝8（万·m2）。（2）售价计算（7000×32＋4800×8）/（1＋10%）2＝216859.504（万元）其中，（7000×32＋4800×8）＝262400（万元）（1分），1/（1＋10%）2。（3）续建费用计算（5分）①建筑安装工程费、管理费及前期费用计算1500×（1＋10%＋6%）×40×40%/（1＋10%）1.25＝24713.165（万元）（单价＝617.83元/m2），其中（1＋10%＋6%）（1分），（1＋10%）1.25。或单独贴现计算：1500×40×40%/（1＋10%）1.25＝21304.453（万元）（单价＝532.61元/m2）。21304.453×10%＝2130.445（万元）（单价＝53.26元/m2）。21304.453×6%＝1278.267（万元）（单价＝31.96元/m2）。②销售费用（7000×32＋4800×8）×3%/（1＋10%）1.75＝6662.664（万元）其中1/（1＋10%）1.75。③销售税费（7000×32＋4800×8）×6%/（1＋10%）2＝13011.570（万元）（4）在建工程市场价值V＝216859.504－24713.165－6662.664－13011.570－V×3%＝167448.646（万元）方法二：解得：其中，售价7000×320000＋4800×80000＝262400（万元）。
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