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建筑工程
某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金
某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金
admin
2022-08-02
14
问题
某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m2且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元,维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元,房屋年折旧费为220万元,房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知,该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2,土地报酬率为7%,建筑物报酬率为9%,请求取该写字楼的房地产价格。
选项
答案
解析
先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解,再用成本法基本公式求解该写字楼的房地产价格:
(1)求取房地产净收益
年有效毛租金收入=30000×70%×60×12×(1-10%)=1360.8(万元),其他收入=30×3.5%+15=16.05(万元),年运营费用=200+40=240(万元),则年净收益=1360.8+16.05-240=1136.85(万元)。
(2)求取土地带来的净收益x
1000×3=(x/7%)×[1-1/(1+7%)35]
解得:x=231.702(万元)。
(3)求取建筑物现值
(1136.85-231.702)÷9%×[1-1/(1+9%)35]=9564.54(万元)
(4)房地产价值=土地重新购建价格+建筑物现值=1000×3+9564.54=12564.54(万元)。
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