某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2·年,空置

题库2022-08-02  32

问题 某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2·年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元,若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为(   )万元。A.78B.102C.180D.302

选项 A.78
B.102
C.180
D.302

答案 B

解析 功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是:①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用(简称单独增加功能费用);②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用(简称随同增加功能费用);③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用,即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为:[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(万元)。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元,所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=301.76-200=101.76≈102(万元)。
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