2. 建筑工程
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为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B

考试题库2022-08-02  35
问题 为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格、成交日期见下表。具体情况见估价对象和可比实例基本情况表，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见估价对象和可比实例比较结果表。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正和调整表。可比实例价格修正与调整表表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率，2007年3月1日为1∶7.7395，2007年10月1日为1∶7.6850；该写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本不变，2007年2月1日至2007年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
选项
答案
解析 该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下：
（1）测算公式（需要给出基本公式）：
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（2）求取可比实例A的比较价格VA：
VA＝5000×[100/（100＋2）]×（1－1%）3×（1＋0.5%）5×[100/（100－8）]＝5300.51（元/m2）
（3）求取可比实例B的比较价格VB：
VB＝680×7.7395×[100/（100＋5）]×（1－1%）2（1＋0.5%）5×[100/（100－4）]＝5246.41（元/m2）
注意此时先转换币种后进行修正。
（4）求取可比实例C的比较价值VC：
VC＝5500×[100/（100－3）]×（1＋0.5%）3×[100/（100＋6）]＝5429.79（元/m2）
（5）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格（单价）＝（5300.51＋5246.41＋5429.79）÷3＝5325.57（元/m2）。
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