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为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,在该写字楼附近调查选取了A、B
为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,在该写字楼附近调查选取了A、B
考试题库
2022-08-02
51
问题
为评估某写字楼2007年10月1日的正常市场价格,在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,成交价格、成交日期见下表。具体情况见估价对象和可比实例基本情况表,并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较,具体比较结果见估价对象和可比实例比较结果表。根据比较结果,结合各因素对房地产价格影响的重要性,得出了可比实例价格修正和调整表。可比实例价格修正与调整表
表中的交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率,2007年3月1日为1∶7.7395,2007年10月1日为1∶7.6850;该写字楼以人民币为基准的市场价格2007年1月1日至2007年2月1日基本不变,2007年2月1日至2007年5月1日平均比上月下降1%,以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2007年10月1日的正常市场价格。
选项
答案
解析
该写字楼2007年10月1日的正常市场价格测算如下:
(1)测算公式(需要给出基本公式):
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取可比实例A的比较价格VA:
VA=5000×[100/(100+2)]×(1-1%)3×(1+0.5%)5×[100/(100-8)]=5300.51(元/m2)
(3)求取可比实例B的比较价格VB:
VB=680×7.7395×[100/(100+5)]×(1-1%)2(1+0.5%)5×[100/(100-4)]=5246.41(元/m2)
注意此时先转换币种后进行修正。
(4)求取可比实例C的比较价值VC:
VC=5500×[100/(100-3)]×(1+0.5%)3×[100/(100+6)]=5429.79(元/m2)
(5)将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果,则估价对象价格(单价)=(5300.51+5246.41+5429.79)÷3=5325.57(元/m2)。
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