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  3. 评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值，在该房地产附近选取了三个与其相

评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值，在该房地产附近选取了三个与其相

练习题库2022-08-02  86
问题 评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值，在该房地产附近选取了三个与其相似的交易实例为可比实例，有关数据如下：（1）可比实例成交价格、成交日期及交易情况（2）该类房地产2013年4月至10月的价格指数（3）房地产状况的比较判断结果请利用上述资料测算该房地产2013年10月15日的市场价值。
选项
答案
解析 该住宅2013年10月15日的市场价值测算如下：
（1）测算公式：比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
（2）求取交易情况修正系数
由交易情况修正系数＝1/（1±S%），可知：
可比实例A的交易情况修正系数＝1/（1＋2%）；
可比实例B的交易情况修正系数＝1/1；
可比实例C的交易情况修正系数＝1/（1－2%）。
（3）求取市场状况调整系数
由可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格，可知，市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格/可比实例在成交日期的价格。因此：
可比实例A的市场状况调整系数＝106.8/92.2；
可比实例B的市场状况调整系数＝106.8/100.2；
可比实例C的市场状况调整系数＝106.8/108.0。
（4）求取房地产状况调整系数：
由可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象状况下的价格，可知，房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象状况下的价格/可比实例在自身状况下的价格。因此：
可比实例A的房地产状况调整系数＝100/（100×0.3＋115×0.2＋105×0.5）＝100/105.5；
可比实例B的房地产状况调整系数＝100/（110×0.3＋100×0.2＋100×0.5）＝100/103；
可比实例C的房地产状况调整系数＝100/（105×0.3＋100×0.2＋85×0.5）＝100/94。
（5）求取房地产比较价值
房地产比较价值V＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，可得：
VA＝3500×[1/（1＋2%）]×（106.8/92.2）×（100/105.5）＝3767.52（元/m2）；
VB＝4000×（1/1）×（106.8/100.2）×（100/103）＝4139.29（元/m2）；
VC＝3700×[1/（1－2%）]×（106.8/108.0）×（100/94）＝3971.87（元/m2）。
（6）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该房地产2013年10月15日的市场价值为：估价对象的市场价值（单价）＝（3767.52＋4139.29＋3971.87）/3＝3959.56（元/m2）。
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