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评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值,在该房地产附近选取了三个与其相
评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值,在该房地产附近选取了三个与其相
练习题库
2022-08-02
53
问题
评估某套房地产于2013年10月15日的市场价值,在该房地产附近选取了三个与其相似的交易实例为可比实例,有关数据如下:(1)可比实例成交价格、成交日期及交易情况
(2)该类房地产2013年4月至10月的价格指数
(3)房地产状况的比较判断结果
请利用上述资料测算该房地产2013年10月15日的市场价值。
选项
答案
解析
该住宅2013年10月15日的市场价值测算如下:
(1)测算公式:比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
(2)求取交易情况修正系数
由交易情况修正系数=1/(1±S%),可知:
可比实例A的交易情况修正系数=1/(1+2%);
可比实例B的交易情况修正系数=1/1;
可比实例C的交易情况修正系数=1/(1-2%)。
(3)求取市场状况调整系数
由可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在价值时点的价格,可知,市场状况调整系数=可比实例在价值时点的价格/可比实例在成交日期的价格。因此:
可比实例A的市场状况调整系数=106.8/92.2;
可比实例B的市场状况调整系数=106.8/100.2;
可比实例C的市场状况调整系数=106.8/108.0。
(4)求取房地产状况调整系数:
由可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格,可知,房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格/可比实例在自身状况下的价格。因此:
可比实例A的房地产状况调整系数=100/(100×0.3+115×0.2+105×0.5)=100/105.5;
可比实例B的房地产状况调整系数=100/(110×0.3+100×0.2+100×0.5)=100/103;
可比实例C的房地产状况调整系数=100/(105×0.3+100×0.2+85×0.5)=100/94。
(5)求取房地产比较价值
房地产比较价值V=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数,可得:
VA=3500×[1/(1+2%)]×(106.8/92.2)×(100/105.5)=3767.52(元/m2);
VB=4000×(1/1)×(106.8/100.2)×(100/103)=4139.29(元/m2);
VC=3700×[1/(1-2%)]×(106.8/108.0)×(100/94)=3971.87(元/m2)。
(6)将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果,则该房地产2013年10月15日的市场价值为:估价对象的市场价值(单价)=(3767.52+4139.29+3971.87)/3=3959.56(元/m2)。
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