估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1200m2;建筑总面积4500m2;建于1

资格题库2022-08-02  44

问题 估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1200m2;建筑总面积4500m2;建于1990年9月底,钢筋混凝土结构,需评估该办公楼2010年9月30日的价值。搜集有关资料如下:(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如图所示:从2009年11月至2010年10月地价每月上升0.4%。(2)当地征地农民的费用等资料如下。在价值时点征郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别,城市边缘土地为第8级,而估价对象处于第3级土地上,各级土地之间的价格差异如图所示:(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为50年,无残值。试用成本法评估该办公楼2010年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。

选项

答案

解析 (1)成本法公式为:房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧求取土地的重量价。
(2)用市场法分别对A、B、C求取修正后的单价:
A修正后的单价=2100×(100/100)×(1+0.4%)6×(100/96)=2240.53(元/m2)
B修正后的单价=2085×(100/100)×(1+0.4%)9×(100/94)=2299.23(元/m2)
C修正后的单价=2350×(100/103)×(1+0.4%)4×(100/105)=2207.88(元/m2)
(3)再用简单算术平均法求得土地价格=(2240.53+2299.23+2207.88)÷3=2249.21(元/m2);
(4)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等,再加上地段差价调节的办法求取土地价格为:
[(100000/666.67)+150+120]×5.38=2259.60(元/m2)
(5)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为:
(2249.21+2259.60)÷2=2254.41(元/m2)
(6)土地总价=2254.41×1200=270.53(万元);
(7)求建筑物的重置价值为:1100×4500=495(万元);
(8)求建筑物的折旧总额:495×20÷50=198(万元);
(9)计算估价额:
该房地产价格(总价)=270.53+495-198=567.53(万元);
该房地产价格(单价)=567.53÷4500=1261.18(元/m2)。
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