2. 建筑工程
  3. 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1

资格题库2022-08-02  43
问题 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2；建筑总面积4500m2；建于1990年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2010年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如图所示：从2009年11月至2010年10月地价每月上升0.4%。（2）当地征地农民的费用等资料如下。在价值时点征郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如图所示：（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。（4）建筑物耐用年限为50年，无残值。试用成本法评估该办公楼2010年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
选项
答案
解析 （1）成本法公式为：房地产价格＝土地重置价＋建筑物重置价－建筑物折旧求取土地的重量价。
（2）用市场法分别对A、B、C求取修正后的单价：
A修正后的单价＝2100×（100/100）×（1＋0.4%）6×（100/96）＝2240.53（元/m2）
B修正后的单价＝2085×（100/100）×（1＋0.4%）9×（100/94）＝2299.23（元/m2）
C修正后的单价＝2350×（100/103）×（1＋0.4%）4×（100/105）＝2207.88（元/m2）
（3）再用简单算术平均法求得土地价格＝（2240.53＋2299.23＋2207.88）÷3＝2249.21（元/m2）；
（4）用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：
[（100000/666.67）＋150＋120]×5.38＝2259.60（元/m2）
（5）再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：
（2249.21＋2259.60）÷2＝2254.41（元/m2）
（6）土地总价＝2254.41×1200＝270.53（万元）；
（7）求建筑物的重置价值为：1100×4500＝495（万元）；
（8）求建筑物的折旧总额：495×20÷50＝198（万元）；
（9）计算估价额：
该房地产价格（总价）＝270.53＋495－198＝567.53（万元）；
该房地产价格（单价）＝567.53÷4500＝1261.18（元/m2）。
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