某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1997年10

admin2022-08-02  39

问题 某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1997年10月1日,土地使用权年限为2002年10月1日至2042年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2007元/m2,建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置成本为82.5万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调的费用为10万元,可回收残值30万元。重新购建成本(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元;除空调以外的设备的重置成本为250万元,平均寿命为15年,经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境将受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于2012年10月1日的折旧总额和现值。

选项

答案

解析 按题意,求该写字楼在价值时点(2012年10月1日)的折旧总额和现值,应该用成本法,适用于旧房地产的基本公式为:旧房地价格=房地的重新购建成本-建筑物的折旧=土地的重新购建成本+建筑物的重新购建成本-建筑物的折旧。其时间示意图。
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