估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2004年9月底取得50年的使用权

考试题库2022-08-02  31

问题 估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2007年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m2没有电梯,需评估该写字楼2009年9月30日的价值。搜集有关资料如下:(1)搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如图所示。从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。出让期限50年的土地交易实例出让期限50年的土地交易实例(2)当地征收农地的费用等资料如下:在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如图所示。各级土地之间的价格差异(3)在价值时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建成本为1800元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建成本为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建成本为100万元,经济寿命为10年;建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在价值时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的外部折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建成本要求用比较法和成本法综合求取。土地5%,房地产报酬率为7%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)

选项

答案

解析 (1)土地重新购建成本,可以分别采用比较法和成本法求取。
①比较法:注意比较法运用的公式中每一项调整系数的准确性。
比较价值A=2200×(1/1)×(1+0.5%)6×[1/(1-3%)]×{[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]}=2275.26(元/m2);
比较价值B=2050×(1/1)×(1+0.5%)9×[1/(1-8%)]×{[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]}=2269.05(元/m2);
比较价值C=2380×[1/(1+3%)]×(1+0.5%)4×[1/(1+5%)]×{[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]}=2158.73(元/m2);
估价对象的比较价值为:(2275.26+2269.05+2158.73)/3=2234.35(元/m2);
总价为:V=2234.35×1000=223.435(万元)。
②成本法:
最末级土地的重置成本,需要将50年期限的价格换算成45年期限的价格,且1亩=666.67m2,计算如下:
(57.32×10000/666.67+120+150)×[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]=1099.975(元/m2)。
则成本法估算的估价对象土地重置成本为:1099.975×2=2199.95(元/m2)。
③估价对象的土地重新购建成本为:(2234.35+2199.95)/2=2217.15(元/m2);
总价为:2217.15×1000=221.715(万元)。
(2)建筑物价格
①建筑物重置成本:1800×4500=810(万元)。
②建筑物折旧,注意已使用2年;
a.门窗损坏折旧=10(万元);
b.装修折旧=140×2/5=56(万元);
c.设备折旧=100×2/10=20(万元);
d.长寿命物质折旧=(810-10-140-100)×2/47=23.83(万元);
e.功能缺乏折旧的计算,年租金损失为:
(40×4500×12×85%-38×4500×12×80%)×(1-35%)=12.636(万元)
功能缺乏折旧(租金损失资本化法):12.636/7%×[1-1/(1+7%)45]=171.92(万元);
f.功能过剩折旧:(1/7%)×[1-1/(1+7%)45]=13.61(万元);
g.外部折旧为20万元;
h.该写字楼的折旧总额=10.00+56.00+20.00+23.83+171.92+13.61+20.00=315.36(万元)。
(3)该写字楼2009年9月30日的价值=221.715+810.00-315.36=716.355(万元)。
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