2. 建筑工程
  3. 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三

为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三

题库2022-08-02  49
问题 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。（2）该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表（均以上月末为100计算）。（3）房地产状况比较结果见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
选项
答案
解析 （1）建立比较基础
①可比实例A
建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2。
房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5（万元）。
②可比实例B
统一计价单位：6.61元人民币/美元×16.5万美元＝109.065（万元人民币）。
统一税费负担：成交价格＝卖方实得金额。
正常成交价格＝卖方实得金额＋卖方负担税费＝109.065万人民币÷（1－7%）＝117.274（万元人民币）。
③可比实例C
统一计价单位：115万元港币÷1.20＝95.833（万元人民币）。
统一付款方式：95.833×30%＋95.833×70%/（1＋6%）＝92.036（万元人民币）。
（2）进行交易情况修正
①可比实例A交易情况修正系数＝100/（100－4）＝100/96
②可比实例B交易情况修正系数＝100/（100＋2）＝100/102
③可比实例C交易情况修正系数＝100/（100＋1）＝100/101
（3）进行市场状况调整
①可比实例A市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（98.6/100）·（96.8/100）·（96/100）·（98.5/100）·（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝86.0/100
②可比实例B市场状况调整系数为：
（98.6/100）·（99.2/100）·（98.8/100）＝96.6/100
③可比实例C市场状况调整系数为：
（99.2/100）·（98.8/100）＝98/100
（4）进行房地产状况调整
①可比实例A房地产状况调整系数为：
0.3×100/90＋0.3×100/92＋0.2×100/103＋0.2×100/94＝1.066
②可比实例B房地产状况调整系数为：
0.3×100/98＋0.3×100/102＋0.2×100/96＋0.2×100/96＝1.017
③可比实例C房地产状况调整系数为：
0.3×100/102＋0.3×100/104＋0.2×100/106＋0.2×100/98＝0.975
（5）比较价值计算
①可比实例A比较单价为：
（108.5/83.33）·（100/96）·（86.0/100）×1.066＝1.243（万元/m2）
②可比实例B比较单价为：
（117.274/82）·（100/102）·（96.6/100）×1.017＝1.377（万元/m2）
③可比实例C比较单价为：
（92.036/70）·（100/101）·（98/100）×0.975＝1.244（万元/m2）
④比较价值为：
（1.243×0.3＋1.377×0.3＋1.244×0.4）万元/m2×75m2＝96.27（万元）
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